2007年上半年沈阳市房地产市场运行综述
上半年，我市房地产市场延续了2006年良好的发展势头，市场供应持续增加，供应结构渐趋合理，市场交易日趋活跃，房价继续稳中走高，市场竞争日益激烈，房地产市场总体上依旧保持着稳定、健康的发展态势。
一、上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析
1、商品房、商品住宅销售面积增长较快，入市面积增势趋缓
上半年，我市商品房累计批准预售412.84万平方米，比去年同期小幅增长1.49％；商品住宅累计批准预售355.88万平方米，比去年同期增长3.70％。同期，我市商品房累计实际销售552.50万平方米，商品住宅累计实际销售480.76万平方米，同比分别大幅增长16.22％和12.73％。截至6月末，商品住宅可供销售量占商品房的比重为57.34％，较去年同期又减少了1.5个百分点，这说明目前我市累计可售商品房中，商品住宅供应略显不足，这将对我市商品住宅的供求关系以及房价的变化产生一定的影响。
从近几年的入市情况看，我市供应量基本保持稳定。由于国家对土地出让的监管力度加大，加之近两年沈阳市的拆迁量有所减少，导致我市土地供应量较往年略有减少，土地的稀缺直接影响了商品房、商品住宅的开发，加剧了我市房地产市场供需之间的不平衡。
从我市商品房的销售情况看，无论是销售面积、销售金额和销售套数均保持了逐年上涨的趋势，今年我市商品房、商品住宅销售方面各项指标的上涨幅度明显加大，整个房地产市场的发展速度不断加快。
2、存量房市场不愠不火，存量住宅成交数量进一步走低
受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响，上半年，我市存量住宅市场的成交量同比进一步减少。今年上半年，我市存量房成交面积为274.97万平方米，比上年同期增长了3.17％；存量住宅成交面积为202.95万平方米，较去年同期减少了6.25％。存量房、存量住宅的转让套数为33053套和31155套，分别同比减少了7.45％和8.07％。存量房转让金额为59.81亿元，比上年同期增长了3.40％；存量住宅转让金额为45.50亿元，比上年同期减少了2.25％。
从近几年我市存量房转让面积的数据变化来看，国家对房地产市场的宏观调控政策对我市的存量住宅市场产生了比较大的影响。今年上半年我市存量住宅转让面积为近五年来的最低水平，仅为2004年同期的84％，与我市商品住宅市场成交量逐年走高的状况形成了鲜明的对比。
二、上半年沈阳市房产市场结构分析
1、商品住宅销售面积稳步增长，销售比重小幅下降，别墅市场和办公用房、写字楼市场销售面积有所减少
今年上半年，我市普通住宅（不含别墅）销售面积为480.04万平方米，比上年同期增长12.83％。在不同物业类型中，别墅市场和办公用房、写字楼市场的销售情况出现了一定幅度的下降，别墅共销售0.72万平方米，与去年同期相比减少了28.00％；办公用房、写字楼的销售面积为6.28万平方米，与去年同期相比小幅减少了4.12％。网点类物业和车库及其它类物业的销售面积较去年同期则出现了不同幅度的增长。
从1－6月我市不同物业类型销售比重看，普通住宅销售面积占全部商品房销售面积的86.89％，比上年同期小幅减少了2.61个百分点。随着居民可支配收入的增加，我市居民拥有私家车的数量明显增多，对车库以及仓库类物业的需求也有所增加，与去年同期相比，我市车库及其它类物业的销售面积增长了近一倍，销售面积比重也由3.17％增加至5.33％。
2、商品房供销比缓步上升，市场供需关系有所改善
从采用12个月移动平均计算的商品房、商品住宅供销比变化情况看，截至今年6月份，我市商品房、商品住宅的供销比分别1.07：1和1.03：1，较2006年上半年有了明显的改善。
2004年我市的房地产市场发展比较迅猛，商品房、商品住宅的市场供应量激增，导致当年的房地产市场出现明显的供大于求的局面。随着国家宏观调控力度的加大，2005年我市商品房、商品住宅的批准预售面积大幅减少，供销比开始逐步下滑。2005年下半年，沈阳的商品房、商品住宅的供销比在0.80－1.00之间浮动。
进入2006年以后，为了缓和供销矛盾，我市加大了商品房市场的供应量，商品房、商品住宅的供销比缓步上升，供求紧张的局面得到了一定的缓解。从商品房、商品住宅供销比逐月接近的趋势看，我市非商品住宅的供大于求的状况有所改善，市场运行愈发健康合理。
3、90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较上年同期增长8.18个百分点，户均成交面积降至88.98平方米
1－6月，我市90－120平方米的商品住宅上市面积最多，为136.26万平方米，占全部商品住宅上市总量的38.29%；90平方米以下的商品住宅上市面积为137.59万平方米，所占比重为38.66%。从与去年同期对比的情况看，除144平方米以上大户型的供应比重明显减少了6.80个百分点外，我市今年上半年不同套型商品住宅的供应结构并没有出现太大的变化。虽然90平方米以下商品住宅的供应比重较国家的规定尚有一定的差距，但是与我市商品住宅的销售结构基本上保持着一致。
从不同套型商品住宅销售情况来看，90－120平方米和60－90平方米的商品住宅销售面积比重均较大，分别为32.44％和30.73％。与去年同期相比可以看出，在国家宏观调控的引导下，随着供应结构的不断调整，我市商品住宅的销售结构也出现了比较明显的变化，以“国六条”规定的90平方米为界，今年上半年我市90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较去年同期增长了8.18个百分点，90平方米以上中大户型商品住宅的销售比重则明显减少。
1－6月，我市商品住宅户均成交面积为88.98平方米，近年来首次降至90平方米以下。随着宏观调控政策的贯彻实施，加之房价出现持续上涨的态势，我市百姓购房的观念有所改变，在保持总房款不变的情况下，部分购房者开始倾向于购买中小户型，这就使得90平方米以下的商品住宅越来越紧俏，供销比出现下降。
4、3000－4000元/平方米商品住宅仍为主要成交价格，随着我市房价的不断上涨，购房者对价格承受能力被动的有所提高
从不同价位商品住宅供应结构来看，受供求关系、地价、建筑成本、人工成本等因素的影响，我市商品住宅的供应价格不断上涨，今年1－6月，我市商品住宅上市价格虽然仍以3000－4000元/平方米的比例最大，为27.95％，但与去年同期相比，这一比例已经明显有所减少。与房价上涨的趋势相对应，今年上半年我市2000－4000元/平方米的商品住宅供应比例均减少，而4000元/平方米以上的各价格段的商品住宅供应比例则出现不同程度的增加。由于今年我市各郊区县的商品住宅的入市量激增，1－6月2000元/平方米以下商品住宅的供应比例较上年同期增加了4.95个百分点。
从不同价位商品住宅销售结构看，除3000－4000元/平方米商品住宅的销售面积比重与去年同期基本保持一致外，
3000元/平方米以下商品住宅的销售比重较去年同期减少了13.36个百分点，4000元/平方米以上商品住宅的销售比重则出现了明显的增加。
从不同价位商品住宅的供销比变化情况看，今年上半年我市商品住宅供需缺口最大的价格区间仍为3000－4000元/平方米，供销比不足0.6：1。（见下图）
2006年和2007年上半年沈阳市不同价位商品住宅供销比变化对比图
5、从商品住宅的可售量结构来看，我市中小户型、中等价位的商品住宅去化周期较短，结构性失衡较明显
截至6月末，我市各面积区间商品住宅的可售量中，90－120平方米的商品住宅可售量最大，为167.04万平方米，占全部可售面积的33.13％，比重较上年同期增加了3.61％；60平方米以下的商品住宅可售量最小，为16.52万平方米，比重为3.28％。从去化周期[注]看，60平方米以下和120－144平方米的商品住宅去化周期最短，分别为2个月和4个月；144平方米以上的商品住宅的去化周期最长，为15个月。
[注]：去化周期是指商品住宅市场现有可售房源按以往平均销售速度所需的销售时间，以此判断市场预期销售压力。计算公式：去化周期＝现有可售商品住宅面积/2007年1－6月平均月销售量。
从不同价位商品住宅去化周期看，3000－4000元/平方米商品住宅的销售状况一直较好，去化周期也较短，为2个月；尽管5000－6000元/平方米商品住宅的成交量不大，但由于累积可售量相对较少，导致该价格区间商品住宅的去化周期也较短，为2个月；2000元/平方米以下的商品住宅去化周期最长，为17个月，由于该面积区间商品住宅主要分布于我市的外郊区县，当地居民的收入以及消费水平均不高，对商品住宅的吸纳力较低，使得目前我市2000元/平方米以下商品住宅出现区域性的过剩。
6、70％的商品住宅为本市居民所消化，购买者结构比较合理
从商品住宅购买者结构看，上半年，本市居民购买商品住宅面积为336.44万平方米，其所占比重为69.98％，较去年同期减少了4.18％；外地居民购买商品住宅面积为144.32万平方米，所占比重为30.02％，我市商品住宅依然以满足本市居民的基本居住需求为主。从成交价格上来看，外地人购房水平与本市居民购房水平基本保持一致，外地人购房对我市商品住宅价格的影响程度较小。
7、从二三级市场联动分析上看，二级市场成交量占我市房地产市场的比重越来越大
从年度二三级市场联动分析图中更可以清晰的看出，我市商品住宅和存量住宅成交面积比值从2004年开始逐年走高，今年上半年我市商品住宅成交面积为存量住宅成交面积的2.4倍，成为我市房地产市场的绝对主导力量。造成这种情况的原因一方面是由于近年来我市商品住宅市场发展愈发火爆，供需两旺，成交面积不断增加；另一方面随着国家宏观调控力度的加大，尤其是加强了对房地产交易的管理以及营业税和个人所得税的征收，不同程度的对存量住宅转让以及炒房行为造成了影响，导致从2004年开始，存量住宅的成交面积逐年减少，从而打破了二三级市场成交面积持平的态势。（详见下图）
2002年－2007年上半年沈阳房产二三级市场联动分析
8、城市西部区域商品住宅的成交量远大于其它区域，于洪区和铁西新区依旧为购房热点区域
上半年，我市商品房累计销售面积排在前三位的为于洪区、铁西新区和大东区，销售面积依次为125.04万平方米、104.20万平方米和58.56万平方米；商品住宅累计销售面积排在前三位的依旧分别为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为117.49万平方米、88.12万平方米和54.43万平方米。从成交量的分布情况看，由于土地资源丰富、价格相对便宜以及市政配套有所改善，特别是地铁的建设，使得我市西部地区商品住宅市场愈加火爆发展起来，今年上半年于洪区和铁西新区的成交量占全市商品住宅成交量的四成以上；而随着世园会的圆满落幕，我市东部地产的发展势头有所缓和，各地区之间商品住宅市场的发展不尽平衡。
从今年上半年我市各区商品住宅供销比对比图来看，除沈河区、铁西新区、浑南新区和沈北新区的供销状况较好外，其它各区都出现了明显的供不应求的态势，且各区的供销比均偏低，供需矛盾十分突出。从我市乃至全国商品住宅价格走势来看，供需不平衡是导致房价快速上涨的重要因素之一，我市目前商品住宅市场的供需状况对各区和全市房价上涨的影响是显而易见的。（详见图）
2007年上半年沈阳各区商品住宅供销比对比图
9、市内五区存量住宅成交量差别不大，但多数区域转让面积较上年同期有所减少
上半年，我市存量房转让面积排在前三位的是铁西新区、大东区和皇姑区，转让面积依次为51.58万平方米、40.75万平方米和38.12万平方米；存量住宅转让面积排在前三位的分别为皇姑区、铁西新区和大东区，转让面积依次为31.18万平方米、28.24万平方米和28.04万平方米。沈河区及和平区存量住宅的成交比重较2006年减少了4.14个百分点。与去年同期相比，除沈河区和于洪区外，我市其它市内六区的存量住宅转让面积都出现了一定幅度的减少，一方面是由于我市存量住宅市场受宏观调控的影响，交易成本提高，总体成交量出现了下滑；另一方面由于存量住宅转让均价的不断上涨，缩小了存量住宅与商品住宅之间的价差，部分购房者转而选择各方面条件稍好的商品住宅，这也使得存量住宅市场受到了一定的冷落。
三、上半年沈阳市房产价格分析
1、上半年全市商品房销售均价继续波动走高，较2006年小幅上涨3.74％
今年上半年，我市商品房销售均价为3548元/平方米，比2006年小幅上涨了3.74％；其中市区（含东陵区、于洪区和浑南新区）商品房销售均价为3745元/平方米，比2006年上涨了4.32％。从近几年我市商品房销售均价对比走势来看，2001年－2004年我市商品房的销售均价基本保持稳定，每年的变化幅度均较小，从2005年开始，我市商品房市场开始火爆发展，销售均价也逐年上涨，且涨幅较2004年以前明显加大，但基本保持在5％的涨幅范围内。
从不同类型物业的销售均价变动情况看，与2006年上半年相比，除网点类物业的销售均价出现了一定幅度的下降外，我市普通住宅、别墅、办公用房和写字楼以及车库及其它类物业的销售均价都有所上涨，其中普通住宅的涨幅为4.67％，办公用房、写字楼类物业的涨幅为5.45％，车库及其它类物业的涨幅为6.96％；别墅类物业销售均价的涨幅偏高，达到了27.96％。
从不同区域商品房销售均价对比情况看，今年上半年，我市商品房销售均价最高的区域依旧为沈河区，为5428元/平方米；销售均价最低的区域为法库县，为963元/平方米。除和平区、浑南新区和苏家屯区的商品房销售均价较去年同期有所下降外，其它各区、县（市）的商品房销售均价都出现了不同幅度的上涨。
2、商品住宅销售均价继续呈现稳中有升的态势，上半年销售均价为3322元/平方米，较2006年上涨了3.10％
今年上半年，我市商品住宅销售均价继续稳步走高，成交均价为3322元/平方米，其中市区（含东陵区、于洪区和浑南新区）商品住宅销售均价为3510元/平方米，分别比2006年上涨了3.10％和3.97％。受地价上浮、加息及需求旺盛等因素影响，今年上半年我市商品住宅销售均价进一步走高，从近年的销售均价走势来看，我市商品住宅的销售均价上涨幅度比较平稳，没有出现过较大的波动。
从不同区域商品住宅销售均价对比数据看，今年上半年，除沈河区、和平区、浑南新区和苏家屯区外，我市其它各区、县（市）商品住宅的销售均价都呈现出上涨的态势，其中皇姑区和铁西新区的商品住宅销售均价上涨幅度较大，分别比去年同期上涨了14.12％和11.90％，远远超出了全市的商品住宅销售均价的涨幅。相对而言，我市二环外的东陵区和于洪区的房价涨幅要平稳的多，与去年同期相比，这两个区域商品住宅销售均价分别上涨了3.68％和1.67％。
3、存量住宅转让均价走势平稳，存量房转让均价出现微幅下降
从2004年开始，随着成交量的不断减少，我市存量房和存量住宅的转让价格也基本处于稳定状态，波动幅度较小。今年上半年，我市存量房转让均价为2175元/平方米，比2006年微幅下降了0.68％；存量住宅转让均价为2242元/平方米，比2006年上涨了3.75％。值得一提的是，今年上半年我市存量住宅的转让均价首次高于存量房转让均价3.08个百分点。由于房地产市场中存在着二三级市场联动效应，存量住宅的价格涨幅将直接影响到商品住宅市场，对商品住宅价格的上涨产生一定的推动力。