解读《物权法》

物权法从立法倡议到提交全国人代会审议表决，历经了13年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的记录。关于这部法律的纷争此起彼伏，牵动着亿万人的神经。物权法的立法过程，是一次声势浩大的普法行动，更是一次物权思想深入人心的过程，中国人对财产权益的关注空前浓厚。

物权法审议历程回顾：

　　● 1994年物权法第一次正式列入全国人大立法规划。1998年，“民法起草工作小组”正式成立，负责中国民法典的编纂和起草《中华人民共和国物权法》。1999年9月，编纂小组首次向全国人大常委会递交了新中国物权法草案建议稿的第一个正式版本。经过反复酝酿和讨论，2002年1月，全国人大常委会公布了“征求意见稿”。

● 2002年11月，中国共产党第十六次全国代表大会提出要“完善保护私人财产的法律制度”。12月，九届全国人大常委会第31次会议对物权法草案进行了初次审议。在本次会议中，它是作为整个民法草案的一编来进行审议的。在本次常委会审议之后，很多意见提出民法典合起来进行审议有很多弊端。此后，全国人大决定对民法典的各个部分进行分编审议，逐一通过。本次初审明确了物权的有关概念，并从法律上明确规定保护私人财产。

● 2004年3月，十届全国人大二次会议通过宪法修正案，增加了“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性规定，使私有财产权上升为宪法权利。“私产入宪”被认为是物权法制定过程中的重要事件。2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议对草案进行了第二次审议，物权法草案得到了很大的充实，很多内容进行了细化规定，而且在第二稿草案中，也增加了“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一规定，同时赋予了拾金不昧者报酬请求权以及强调农民集体财产不可私分。

● 2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议对物权法草案进行了第三次审议，强调国家、集体和私有财产平等保护，同时规定拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿。此外，此次审议稿专门增加条款，规定企业主管人员以无偿转让或低价出售、低价折股等手段造成国有资产流失，以及企业主管人员严重不负责任，造成国有和集体企业严重亏损、倒闭的，将依照不同情况，追究企业相关主管人员的民事、行政乃至刑事责任。

● 2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议上，物权法草案四次审议稿进一步强调要将维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的国家基本经济制度作为立法目的和基本原则，同时又强调对国家、集体和私有财产平等保护。此次审议稿还提出了三大房产建议，即小区道路、绿地和无合同约定车库归业主共有，对侵害业主共同权益的行为可提起诉讼，住宅建设用地使用权期间届满自动续期。

● 2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议对物权法草案进行了第五次审议，审议稿删除了有关居住权的规定，并对加强国有资产的保护、切实防止国有资产流失做出了特别规定，本次审议稿还专门增加了条款，明确了对国家财产、集体财产和私有财产平等保护的原则。

● 2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议上，草案六审稿把维护国家基本经济制度作为物权法的立法目的，把有关基本经济制度的规定作为基本原则写入总则，使草案关于坚持和完善社会主义基本经济制度的规定更加准确，体现了对基本经济制度的坚持、维护和对正确的政治方向的坚持和把握。本次审议稿有六大讨论焦点：删去“土地承包经营权抵押”、删除了住宅用地满70年续费的条文、合并分立造成国有资产损失应承担法律责任、车位车库应首先满足小区居民需要、严格控制农用地转为建设用地以及私人对合法的动产和不动产享有所有权。

● 2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议对物权法草案进行了第七次审议。草案明确规定公共财产神圣不可侵犯，并且突出了对国有资产的保护；修改了宅基地使用权的有关规定；删去质押公路桥梁收费权的条款；首次对城镇集体财产做出原则规定；明确保护合法财产，打击非法财产。会议以155票赞成、1票弃权的表决结果，高票通过了有关议案，决定将物权法草案提请十届全国人大五次会议审议。

● 十届全国人大五次会议3月16日上午高票通过物权法，2007年10月1日起施行。

《物权法》中与房地产行业相关的八大焦点内容：

1、征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿

《物权法》第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。

补偿标准则依照《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，起码不低于原居住条件。

2、法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押

正在建造的建筑物可设抵押

物权法明确了可抵押财产的范畴。可抵押的财产包括建筑物和其他土地附着物，但是规定将建筑物及其占用范围内的建设用地使用权进行了“捆绑”。也就是说，土地及建在这块土地上的房子是一体的。同时，物权法增加了可设抵押的“物”的范围，正在建造的建筑物、船舶、飞行器均可以抵押。

这一规定使社会财富得到了更充分的发挥，体现了“物尽其用”的原则。一方面为中小民企解决了融资难的问题，另一方面也扩展了创业者的资金来源渠道。另外，公益事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施是不得抵押的。

基金份额、股权可以质押

可以转让的基金份额、股权，注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权等也可以质押。但以基金份额、股权出质的，双方应当订立书面合同，出质后未经双方协商同意不得转让。股权、基金份额允许出质是全世界通行的做法，在物权法实施后，这种质押行为在我国也会越来越多。

3、不动产实行统一登记制度

房屋所有权登记生效

根据物权法规定，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利被确定，没有登记则不发生效力。

预告登记防止一房多卖

在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，为防止出现一房多卖情况的发生，物权法规定了预告登记制度，当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。

　　异议登记可提醒买房人

因各种原因导致不动产登记簿的内容错误，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记，以对买房人加以醒示。但按照物权法规定，利害关系人必须在异议登记后15天内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记失效。另一方面15天期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。

4、保护阳光权

　　相邻权益受损可索赔

　　相邻关系也就是“不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系”，相邻关系涉及日常生活的方方面面，例如在阳台晾晒衣物、养花、种草、养鸽子宠物、楼上噪音、通风采光都属于相邻关系调整的范围。

　　物权法规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。造成损害的要予以赔偿。

　　赔偿数额由双方协商

　　物权法规定了权利人的义务：不动产权利人因建造、修缮建筑物等必须利用相邻土地、建筑物的，该权利人应当提供必要的便利。提供的便利范围前提是唯一的、自愿的，如果由此造成损失，受损害一方有权获得赔偿。因此，物权法规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。赔偿的数额由双方协商，如协商不成可以请求相关部门调解，或者提起诉讼。

5、满70年后住宅建设用地使用权自动续期

　　续期没有条件限制

土地有偿使用和土地有偿使用过程中的有期限转让，和房产无期所有权面临的冲突是客观存在的。地是国家的，开发商享有的使用权是有期限的，但业主取得房产的所有权是永久的，到期后的土地怎么办？

　　《物权法》第一百四十九条对此有了明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是说，房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。房子存在多久，地的期限就存在多久。而且，续期没有条件限制，在任何情况下均可。

　　续期时是否收费

到期后，土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有在物权法中规定细化。在讨论草案时，暂时回避了这个问题，主要考虑到现在即将到期的房子极少，问题还不严重。但10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，问题将会十分严重，因此急需在物权法实施细则中制定相关规定。从目前来看，土地使用权期满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。办不办手续，都不影响使用和处置。

6、选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

随着房地产市场的不断发展，短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

物业服务企业须业主共同决定

物权法对成立业主大会依法共同维权做出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

业主不缴费可以被起诉

因认为物业服务不到位，很多业主以拒绝缴纳物业费来抵制，这一现象在各地都有发生。业主不缴费带来的后果是物业公司资金缺失，卫生无人管、水电被断、治安恶化，从而导致其他业主权利受到侵害。按照《物权法》第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，业主大会和业委会有权提起诉讼。

7、小区车位车库应先满足业主需要

车位归属由当事人约定

新出台的物权法规定：小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；小区内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。城镇公共道路一般出现在建设规模很大的小区，连接一、二、三期之间的路都属于公共道路，在这些道路上公共汽车等社会车辆可以随意通行。虽然这些道路也在小区范围内，但是按照法律规定就不能算业主共有。一楼的业主如果通过向开发商付费取得一楼院子内的绿地，则绿地属于业主个人。

至于车库和车位，根据物权法规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。事实上在物权法出台之前，很多开发商已开始用签订合同的方式与业主确定了车位的归属，但这些合同多属于格式合同，且较为模糊。物权法的规定是为了调整开发商的模糊条款，做出更加有利于业主的选择。

车库首先满足业主需要

现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此物权法有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

共有部分产生收益归业主共有

小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。

8、筹集维修资金要满足两条件

维修资金的用途和征缴是引发小区业主与物业公司纠纷比较多的方面。公共维修资金由谁来筹集，筹集标准由谁制定？物权法对这些进行了明确规定。筹集公共维修资金需要业主决定，但多少业主同意，就可筹集维修资金呢，对此，专家们争议颇多。以前法律规定三分之二以上业主同意就可以，现在物权法规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。对业主权利的界定更加清晰，某种程度上限制了物业公司的权利，物业公司不能随意联合部分业主就擅自动用公共维修资金，更加有利于业主正当维护自身权益。

根据物权法规定，决定筹集使用公共维修资金的条件较以往明显提高了门槛。这也防止了一些业主滥诉，避免有限司法资源的浪费。而这在某种程度上也加强了对物业服务机构的保护力度，对于物业双方权利的保护都是有积极意义的。

焦点热议：

非住宅用地期满怎么办？

物权法虽然对住宅用地使用权期限届满后的执行办法进行了规定，却对非住宅用地，即商业用地及工业、综合用地使用权期限届满后的怎么办没有给出答案。相对于住宅用地，非住宅用地的年限较短，而目前又是商业地产、工业地产等非住宅类产品开发的高峰阶段，因此物权法的“避而不谈”无疑将继续让开发商和购房者摸不准脉。

特别是，近年来不少商业地产用地被“移花接木”地建成住宅销售，现在住宅受到了物权法的保护，商业地产却没有动静，势必会给那些商业性质用地建住宅项目带来不利于销售的影响，而购买了此类房产的购房者恐怕也会在相关问题明确前为自己的私有财产继续担着心，因此需要出台更详细的细则加以完善。

相邻关系问题可按习惯解决

《物权法》第八十五条明确规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”然而，对于“当地习惯”如何把握，又成了焦点。有专家学者分析，“处理相邻关系可以按照当地习惯”这一规定结合了我国国情。长期以来，我国形成的是以家为主体的熟人关系社会，形成了一种特定的“以和为贵”的邻里关系，演化出了具有风俗、历史传承等多种因素的人际关系调解机制。物权法所指的“当地习惯”就是利用这种调解机制。这种调解机制载体，需具一定权威，街道办、居委会、业主委员会、村委会、司法所、甚至族长等机构和个人都可以充当，发挥自身优势调解邻里关系。但是，由于没有法律的明确规定，各地“当地习惯”又均有不同，物权法实施起来恐会有所分歧。

业委会有诉讼资格？

物权法规定业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理，物业机构接受业主的监督。而一旦业主集体利益受到侵害时，谁可以作为诉讼主体提起诉讼？是业主个人还是业主大会或业委会？对于侵害业主个人权利的，业主个人可以提起诉讼。而对于侵害全体业主共有权益的，按照物权法规定，业主大会或者业主委员会可以提起诉讼。

根据《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。有专家认为此规定的目的是在强调业主大会和业委会的权利，暂时弱化业主个人的权利，寄希望通过组织和机构解决问题，也是为了避免滥诉现象的发生。

但根据以往实践，启动业主大会或者业委会的成本很高，物权法的规定无疑加高了诉讼门槛，限制了业主的权利，在实践中可能会遇到一些问题。具体的问题还需在以后的物权法实施细则中予以解决。

“公共利益”界定由单行法进行

“公共利益”具体含义的界定，与土地、房屋的征收、征用和补偿密切相关。物权法草案二审稿曾规定：“国家为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的许可权和程式，可征收自然人、法人的不动产或者动产。”

在草案全文公布征求意见时，有许多人提出，草案未明确界定“公共利益”，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。

但另一方面，也有人提出，现实生活中因征收土地侵害群众利益的情况，主要原因还不是对公共利益界定不清的问题，而是补偿标准过低、补偿不到位的问题。

全国人大及其常委会有关部门曾举行了专门的立法论证会，但多数专家认为难以对公共利益作出具体规定。草案五审时，全国人大及其常委会有关部门与国务院有关部门进行反复研究后表示，关于“公共利益”的具体含义由单行法规定较为切合实际。

为开征物业税创造了前提条件

与物权法一样，近年来呼吁尽快开征物业税的声音也是年年高涨。而稳步推进物业税工作已经是“十一五”期间国家税务总局的重要工作之一。此前，业界对物业税之所以迟迟不能开征的阻碍均归于物权法出台的一拖再拖。毕竟，物业税的开征必须要以物权法出台为前提，只有在所有权和与财产所有权有关的财产权理清并纳入法律框架后，物业税的实施才有根本的法律依据。

事实上，虽然物业税由于相关配套政策的不完善而无法全面开征，但在2003年国家出台的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出，在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税的要求后，开征物业税的步伐明显加快。截止到2006年底，征收物业税已经在全国6个城市和地区进行了试点，积累了一定的实际操作的经验。如此一来，物权法在今年10月的正式施行似乎意味着物业税开征已经亮起“绿灯”。

物权法实施对住宅市场的影响：

对已购房的消费者来讲，物权法的施行无疑是重大的利好消息。消费者拥有的物业具有了真正意义上的产权。随之而来的是，未来出让的土地，因自身价值的提高，加之对城市旧居民住宅的保护，对农村耕地的强制性保留等原因，土地资源必然更加稀少，土地出让价格必然继续大幅上涨。此外，政府要建设的保障性住房的投入，也需通过土地出让的收入来运作，这会推动地价的进一步上涨，从而推高商品住宅的价格。尤其占有稀缺性资源的高端住宅，其价值更将直线上升。

相关链接：美国的物权保护和土地征收

在美国，物权受到法律的严格保护。美国联邦宪法第五条修正案规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”宪法第十四条修正案则要求，任何一州，不经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产。各州也有类似的法律条文。

与物权相联系的是对财产的征收。在美国，财产征收主要分两种形式：第一种是无偿征收，即政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利，无偿征收民众的财产，但这种征收非常有限，有着非常严格的法律制约，近年来也比较少见；第二种是有偿征收，是政府依法、有偿取得财产所有人的财产并转为公用的行为。美国为建设或其他用途征收公民拥有的土地，主要采取这种方式。

以土地征收为例，按照美国联邦宪法第五条修正案，即使是有偿征收，也要符合三个主要条件，即正当的法律程序、公平补偿和公共使用。

正当的法律程序一般有以下几个步骤：政府预先发布土地征收的通告；对土地进行评估；召开公开的听证会；达成协议，如果无法达成协议，政府可要求法院处理；法院裁定最终解决方式。

公平补偿指对买卖双方都公平，以“公平的市场价值”为价值依据。例如，在拆迁过程中，房地产所有权人通常可以得到相当于自己自愿出售其不动产的价格赔偿，而开发商的利润将受到市场规律的制约。在这一过程中，政府不能随便介入，更不能实施“强制拆迁”。任何一方受到欺诈或伤害，都可以到法院起诉。

公共使用一般是指全体社会成员都可以直接享受的利益，如公共交通设施、公共卫生设施、科学及文化教育设施。

美国在法律上对物权的保护，使一切相关争端都可依法进行，避免了财产的流失和被强者侵犯，使司法成为解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效手段，也有效降低了因物权争议造成的社会不稳定和对经济发展的冲击。