2008年3月份沈阳市房地产市场运行综述

  今年以来，我市房地产市场持续呈现活跃、理性、稳定的良好局面，市场供求结构不断优化，商品住宅价格走势平稳，房地产市场日趋成熟。3月份，我市商品房上市量有所增大，但由于新开工规模偏小，使得市场远期供应仍不乐观。随着政府对我市房地产市场的引导和监管的进一步增强，市场秩序将越加规范，二三级市场也将更加和谐的发展。

1、商品房和商品住宅的上市量和销售量均大幅度增长。

3月份，商品房上市62.08万平方米，实现销售92.67平方米，环比分别增长了221.88％和107.07％；其中商品住宅上市47.05平方米，实现销售73.12平方米，环比分别增长了155.42％和106.78％。由于2月份是房地产销售淡季加之受春节影响，我市商品房、商品住宅入市量较小，而本月各项交易指标进入正常运行状态，使得入市量的环比增幅较大。总体来看，市场运行比较稳定、住宅均价趋于平稳、消费者购房信心逐渐恢复，都对我市房地产市场的运行产生了重要的作用。从商品房及商品住宅销售面积与同期上市面积的对比情况看，供销比分别为1：1.49和1：1.55，说明销售情况明显好于供应，总体来看购房需求仍很旺盛。

2、中等价位商品住宅销售比重增大，低价位商品住宅销售比重逐月减少。

3月份，我市3000－4000元/平方米商品住宅的销售面积比重为34.72％，较上个月增加了8.82个百分点；3000元/平方米以下的商品住宅销售比重合计为29.65％，较上个月减少了7.34个百分点。随着收入水平的提高，居民对商品住宅价格的承受能力有所增强，我市商品住宅呈现中等价位销售比重增大，低价位销售比重减少的趋势。

3、大户型供应比重偏低，出现供不应求的局面。

本月我市120平方米以上的商品住宅的上市面积合计为6.88万平方米，所占比重为14.62％，而实际登记销售面积合计为18.96万平方米，占全部商品住宅销售面积的25.92％，远大于本月的供应面积，使得大户型出现了供不应求的局面，并开始消化存量大户型。相对而言，120－144平方米以上的商品住宅更为稀缺，3月份我市120－144平方米以上的商品住宅销售面积比例为15.19％，而截至3月底，我市累计可售商品住宅中，120－144平方米以上的商品住宅可售比例为7.23％，大户型的供应面积比例偏低。

4、商品住宅累计可售面积偏低。

今年以来，我市商品房、商品住宅的入市量继续保持迅速增长，但由于居住需求旺盛，商品住宅的累计可售面积逐渐走低。3月末，我市商品房累计可售面积为1211.21万平方米，商品住宅累计可售面积为745.78万平方米，与1月末相比，商品房累计可售面积减少了56.05万平方米，商品住宅累计可售面积减少了43.01万平方米。由于商品住宅市场占据着我市房地产市场绝对主导地位，商品住宅累计可售面积的不断减少将对市场供求状况产生一定的影响。

5、商品住宅和存量住宅成交均价均有所回落。

在国家宏观调控政策的积极引导下，我是房地产价格继续保持平稳的态势。3月份，我是商品住宅销售均价为3346元/平方米，比上个月小幅下降了1.78％；存量住宅成交均价为2275元/平方米，比上个月下降了7.94％。目前我市商品住宅的成交热点在二环附近的区域，由于二环附近项目的销售单价相对较低，平衡了部分区域房价较高的情况，使得我市的商品住宅总体成交均价始终保持着比较平稳的走势。

6、存量房市场交易量本月大幅增长，但增长幅度小于商品商品房市场。

本月全市存量住宅市场交易量呈现出大幅度增长的态势。3月份，我市存量房转让面积为33.67万平方米，环比大幅增长了56.72％；其中存量住宅转让面积为22.57万平方米，环比大幅增长了61.41％。从3月份开始，由于受季节性等因素的印象，我市存量房市场在未来几个月的成交量会保持相对稳定的发展态势。

7、商品住宅与存量住宅市场交易量之比上升。

3月份，我市存量住宅市场总体走势较为平稳，但市场活跃程度明显不如商品住宅市场，商品住宅与存量住宅市场交易量之比继续呈上升趋势，有2月份的2.53：1上升为3.24：1。其原因主要是商品住宅供应结构的不断优化，使得部分存量住宅的消费者需求流向商品住宅市场。商品住宅与存量住宅市场交易量之比的上升将对我市房地产市场的健康发展以及市场结构的完善性产生一定的影响。

    总体来看，当前我市房地产市场交易市场运行情况基本良好，在宏观经济快速发展的大背景下，投资与消费将同步发展，存量与增量相互拉动，继续呈现出稳定的发展局面。