2008年2月份沈阳市房地产市场运行综述

  进入2月份，尽管受春节假期影响，我市商品房市场、存量房市场的成交量环比均有所下降，但商品住宅销售价格有所回落，基本保持平稳走势。随着政府对我市房地产市场的引导和监管的进一步增强，市场秩序将越加规范，二三级市场也将更加和谐的发展。

1、商品房市场入市量偏低，销售状况比较平稳。

2月份，商品房上市19.29万平方米，其中商品住宅上市18.42万平方米，由于受到春节假期以及2月份工作日较少等因素影响，导致本月商品房和商品住宅的入市面积环比大幅下降，分别大幅下降60.82％和58.79％。商品房实际销售44.75万平方米，其中商品住宅实际销售35.36万平方米，环比分别下降57.43％和57.37％，其原因是在春节期间市民的消费需求会有所转移，对房地产市场的关注程度较往月要低，因此环比数据出现了一定的下降。从商品房及商品住宅销售面积与同期上市面积的对比情况看，供销比分别为1：2.32和1：1.92，说明销售情况明显好于供应，总体来看购房需求仍很旺盛。

2、商品住宅供销比大幅下降。

2月份，我市商品住宅市场上市和销售状况同比均出现一定程度的下降，本月我市商品住宅的供销比仅为0.52：1。供销比的下降，可能会拉动房价上涨，尤其是上市面积比较少的城市中心。

3、市场结构逐渐优化，商品住宅户均成交面积继续保持在90平方米左右。

我市商品住宅市场经过几个月的调整，户均成交面积开始逐渐缩小，近三个月保持在90平方米左右。一方面，宏观调控促进了商品住宅市场供应结构的优化，我市商品住宅市场的成交状况也随之改善；另一方面，居民购房的日趋理性化以及政府对房地产市场的引导和监督的不断加强，也对我市商品住宅销售结构的改善起到了重要的作用。

4、大户型供应比重偏低，出现供不应求局面。

2月份，我市120平方米以上商品住宅的上市面积为3.02万平方米，所占比重为16.43％，较上年同期的供应比重大幅减少。但目前我市居民对大户型商品住宅的需求依然比较旺盛，本月120平方米以上商品住宅的销售面积为8.92万平方米，占全部商品住宅销售面积的25.23％，远大于本月的供应面积，使得大户型出现了供不应求的局面，并开始消化存量大户型。相对而言，120－144平方米的商品住宅更为稀缺，2月份我市120－144平方米商品住宅的销售面积比例为12.76％，而截至2月底，我市累计可售商品住宅中，120－144平方米商品住宅的可售比例为7.93％，大户型的供应面积比例偏低。

5、商品住宅累计可售面积偏低。

截至2月末，全市商品房累计可售面积为1241.80万平方米，其中商品住宅累计可售面积为771.85万平方米。从2月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅占商品房的比重的62.16％；从实际销售结构看，商品住宅占商品房累计销售面积比重的78.95％，较累计可售商品住宅的比重高出16.79％。一方面，说明我市商品住宅市场需求依然旺盛；另一方面，说明我市累计可售商品住宅的比例依旧偏低，需要逐步改善商品住宅供应结构，缓解商品住宅可供销售与市场需求之间的矛盾。

6、全市商品住宅价格平稳运行。

我市通过对商品住宅供需结构的调整，切实保证了住宅价格的稳定，为市民解决住房问题、改善居住水平创造了良好条件。2月份，全市商品房平均销售价格为3702元/平方米，商品住宅平均销售价格为3406元/平方米，同比分别上涨6.38％和4.51％，涨幅与近几个月相比变化不大；2月份全市商品房销售均价与上月相比微幅下降0.08％，走势基本平稳；商品住宅销售均价与上月相比小幅上涨2.02％，其原因是当月近郊楼盘销售比重稍大致使销售均价环比有所下降。总体来看，目前我市商品房及商品住宅销售平均价格变化仍较平稳。

7、受春节假期等因素的影响，存量房市场成交量明显下降。

2月份，全市存量房转让面积为21.48万平方米，环比下降52.20％；其中存量住宅转让面积为13.99万平方米，环比下降59.65％。受春节假期的影响，我市存量房市场交易各项指标都呈现大幅下降的态势。由于本月转让的非存量住宅的面积普遍较大，因此，成交套数的环比下降幅度较为明显。

尽管本月商品房市场入市量较低，但可供房源比较充足，供需基本合理；商品房及商品住宅销售均价涨幅不大，走势基本平稳。总体来看，当前我市房地产市场交易市场运行情况基本良好，在宏观经济快速发展的大背景下，投资与消费将同步发展，存量与增量相互拉动，继续呈现出稳定的发展局面。