2
沈阳市房地产信息中心
沈阳市房产市场研究中心
2007年，房地产市场宏观调控进一步深化，“物权法”的颁布实施、“24号文”的下发、央行六次加息十次提高存款准备金率、“房贷新政”的实施生效等等一系列的政策全面出台，使全国的房地产市场经历了一次严峻的考验。我市的房地产市场在落实国家宏观调控政策的同时稳步前行，在保证供求基本平衡、结构基本合理，价格基本平稳的前提下实现了快速发展的目标。
一、2007年沈阳市房地产市场综述
1、我市房地产投资继续保持平稳较快增长
沈阳市统计局数据显示，2007年
1-11月份，我市房地产开发投资继续保持平稳较快发展，十万平方米以上的大项目增多，施工面积进一步扩大，商品房市场销售十分活跃，房地产市场保持了良好稳步发展的态势。
2、商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛
2007年，我市商品房市场持续活跃，商品房的入市量和销售量较去年同期均出现较大幅度的增长，我市全年商品房批准入市面积1607.36万平方米，同比增长27.85
个百分点。商品房登记销售面积1303.24万平方米，同比增长17.71个百分点。目前，我市房地产市场上呈现出供需两旺的良好态势。
3、我市商品住宅供销结构进一步得到优化
随着“90/70”政策的落实，2007年我市商品住宅户均供给面积为88.95平方米，比2006年又减少了0.82平方米，这说明我市商品住宅的供给结构进一步得到了优化，有效落实了国家的宏观调控政策。同时，2007年我市商品住宅户均成交面积为90.86平方米，比2006年又减少了2.02平方米，商品住宅的销售结构不断优化，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅已经成为了我市房地产市场的消费主流。
4、商品住宅成交热点郊区化进程加快
随着于洪区、东陵区、浑南新区和沈北新区的快速发展，二环外区域已经成为我市商品住宅销售新的热点。由于市中心的高房价及土地资源的稀缺，我市房地产市场郊区化进程明显加快，2007年我市楼盘热销区域进一步向郊区扩散。
5、我市房屋价格继续保持稳中有升的良好态势
2007年我市商品房销售均价为3565元/平方米，比去年同期微幅上涨4.24个百分点；其中商品住宅销售均价为3382元/平方米，比去年同期增长4.97个百分点。我市存量房成交均价为2452元/平方米，比去年同期上涨11.96个百分点；其中存量住宅成交均价为2402元/平方米，比去年同期上涨11.14个百分点。由此可见，我市房屋成交均价依然处于稳中有升的良好态势。
二、房地产开发投资情况
市统计局发布的数据表明，1-11月份，我市房地产开发投资继续保持平稳较快发展，十万平以上的大项目增多，施工面积进一步扩大，房地产市场保持良好稳步发展的态势。
1、开发进度加快，投资快速增长
1-11月份，我市房地产开发完成投资641.5亿元，同比增长38.6%，高于同期全社会固定资产投资增速2.4个百分点；占全社会固定资产投资比重为30.7%，比上半年高1.2个百分点。其中，商品住宅投资完成484.3亿元，同比增长38.7%，占开发投资的75.5%，继续保持主导地位；办公楼完成投资31.7亿元，同比增长1.4倍，占4.9%；商业营业用房完成投资86.6亿元，同比增长53.8%，占13.5%。
2、新开工面积成倍增长，施工面积进一步扩大
年初以来，各开发企业抓紧工期，加快建设速度，在建项目规模进一步扩大，一批大项目陆续开工，新开工面积成倍增加。截至11月末，房屋施工面积达4727.7万平方米，同比增长45.8%，其中住宅施工面积为3744.7万平方米，同比增长48.5%；新开工面积2762.4万平方米，同比增长1.05倍，其中住宅新开工面积2308万平方米，同比增长99.3%。同时，土地交易的快速增长，为我市房地产开发提供了广阔发展空间。1-11月，全市房地产开发企业共购置土地1966.3万平方米，同比增长1.2倍。
3、大项目增多，规模化开发成为主导力量
目前，我市房地产开发市场逐步完善，项目的开发由中小开发商逐步向实力较强的开发商转移，在建项目的开发规模进一步加大。1—11月，我市房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目增至145个，施工面积达3118万平方米，占全市施工面积66%，成为房地产开发的主导力量。计划总投资超十亿元的项目80个，完成投资213.1亿元，占全市房地产开发完成投资的33.3%。
4、资金到位良好，开发后劲足
1—11月份，我市房地产开发资金到位情况良好，本年到位资金达823.1亿元，同比增长53.8%。在到位资金中，利用外资增速最快，自筹资金比重最大。利用外资51亿元，比上年同期增加38.5亿元，同比增长2.1倍，占本年资金的比重由上年同期的2.3%提高到6.2%；自筹资金474.3亿元，同比增长52.3%，占本年到位资金的比重57.6
%。资金充足为全市房地产开发投资快速增长提供有力保证。
三、房地产供应与销售
（一）商品房供应与销售分析
1、商品房供求基本情况分析
2007年我市商品房共批准预售面积1607.36万平方米，同比增长27.85%；其中商品住宅批准预售面积1350.77万平方米，同比增长27.52%。全年商品房实际登记销售面积1303.24万平方米，同比增长17.71%；其中商品住宅实际登记销售面积1152.82万平方米，同比增长17.19%。截至2007年12月底，全市商品房累计可售面积为1323.13万平方米，比去年同期增长29.85%；其中商品住宅累计可售面积为827.04万平方米，比去年同期增长31.46%。
2007年我市商品房户均成交面积90.71平方米，比2006年减少1.28平方米。商品住宅户均成交面积90.86平方米，比2006年减少2.02平方米，销售结构进一步得到优化。商品住宅户均供应面积为88.95平方米，比去年减少0.82平方米。由此可见，今年我市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的政策效果作用明显，商品住宅的供销结构进一步改善。从我市2003-2007年度商品房和商品住宅户均成交面积对比来看，我市的商品房和商品住宅户均成交面积呈逐年下降趋势，说明我市房地产市场发展更加健康、理性。
（二）存量房交易基本情况分析
2007年我市存量房共成交75880套，同比下降4.84%；成交面积671.49万平方米，同比增长8.16%；成交金额164.64亿元，同比增长21.09%。其中存量住宅共成交72159套，同比下降4.42%；成交面积480.82万平方米，同比下降2.47%；成交金额115.50亿元，同比增长8.40%。
从沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积情况看，随着我市房地产事业的蓬勃发展及百姓需求的不断旺盛，存量房成交基本上呈逐年增长的态势、由于宏观调控成效的逐步显现，使得我市存量住宅市场成交较2006年略有下降。
四、房地产价格分析
（一）商品房销售价格分析
2007年我市商品房销售均价为3565元/平方米，比去年同期微幅上涨4.24个百分点。其中商品住宅成交均价为3382元/平方米，比去年同期上涨4.97个百分点。由沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图可见，随着我市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，我市商品房与商品住宅的成交均价始终保持一种稳中有升的良好态势。
沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图
（二）存量房销售价格分析
2007年我市存量住宅销售均价为2452元/平方米，比去年同期上涨11.96%。其中存量住宅销售均价为2402元/平方米，比去年同期上涨11.14%。从存量房与存量住宅销售均价年度走势来看，存量房市场价格较上年有较大幅度的上升，这主要是市区存量房成交比重有所上升造成的。