2007年12月份沈阳市房地产市场分析报告

12月份全市商品房批准预售面积为145.36万平方米，其中商品住宅批准预售面积为108.68万平方米，与上年同期相比分别下降了6.70％和17.48％。从月度环比数据看，分别下降了44.80％和53.77％，这主要是上个月“冬季房交会”的召开，我市商品房和商品住宅的批准入市量较大，而本月审批入市量则转为正常状态，导致环比有所下降。（参见图1）

截止12月份，全市商品房累计可售面积1323.13万平方米，其中商品住宅累计可售面积827.04万平方米，同比分别增长了29.85％和31.46％。从12月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅所占比例为62.51％，低于同期全市登记销售商品住宅所占比例25.95个百分点，这说明尽管目前我市商品住宅批准入市量有所增长，但商品房累计可售面积中商品住宅面积比例仍然偏低。按１―12月商品住宅月均销售套数计算，面积段在144平方米以上的累计可售商品住宅销售周期较长，按现行销售速度计算，该面积段商品住宅足够销售三年以上。这说明，目前我市大面积商品住宅存在滞销现象，切实改变商品住宅供应结构是当务之急。

12月份，全市商品房实际登记销售面积为104.75万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为90.19万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比分别大幅增加了144.57％和173.47％。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别下降了8.98％和12.69％。1－12月全市商品房实际登记销售面积为1303.24万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为1152.83万平方米，与上年同期相比分别增长17.71％和17.20％，说明目前我市商品房和商品住宅销售状况依旧持续旺盛。

今年房地产市场交易活跃的主要原因：一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房地产市场带来持久动力；二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求；三是我市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。（参见图2）

图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图

从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，各类型物业商品房均保持了稳中有升的态势，其中办公用房和写字楼与去年同期相比增长幅度最大，为322.22％，其次是普通住宅与去年同期相比增长了173.50％。12月份全市商品住宅成交面积占总量的85.90％，比上个月减少了3.67个百分点。（参见表1）

项目类别			销预售面积（万平方米）	同比增长（％）	所占比例（％）
商品房总计			104.75	144.57	100.00
其中	住宅	小计	90.19	173.47	86.10
		普通住宅	89.98	173.50	85.90
		别墅	0.21	162.50	0.20
	网点		9.18	27.50	8.76
	办公用房、写字楼		1.14	322.22	1.09
	车库及其它		4.24	78.15	4.05

从12月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为42.87万平方米，占批准预售商品住宅面积的39.45％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为39.63万平方米，占批准预售商品住宅面积的36.47％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为15.02万平方米，占批准预售商品住宅面积的13.82％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为11.16万平方米，占批准预售商品住宅面积的10.26％。

从12月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为39.72万平方米，占登记销售面积的44.04％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为28.28万平方米，占登记销售面积的31.36％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为14.48万平方米，占登记销售面积的16.05％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为7.71万平方米，占登记销售面积的8.55％。

从不同套型商品住宅的供求结构来看，本月除60－90平方米套型和120－144平方米套型外，其它各面积段商品住宅的供给比重均略大于需求，呈现不同程度供大于求的态势。从近几个月成交情况看，90－120平方米的中等偏大户型入市量比例持续增加，考虑到我市居民的可支配收入水平，需要控制大中户型的市场供给量，进一步推进中小户型供给。（参见表2）

套型面积（平方米）	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
≤60	17.43	16.04	8.73	9.68
60－90	25.44	23.41	30.99	34.36
90－120	39.63	36.47	28.28	31.36
120－144	15.02	13.82	14.48	16.05
>144	11.16	10.26	7.71	8.55
合计	108.68	100.00	90.19	100.00

从12月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为25.31万平方米，占批准预售面积的23.29％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为22.88万平方米，占批准预售面积的21.05％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为34.62万平方米，占批准预售面积的31.86％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的七成以上。

从全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，12月份，商品住宅销售最大的面积段是3000－4000元/平方米为29.27万平方米，占登记销售面积的32.45％；其次是4000－5000元/平方米的商品住宅销售面积为22.90万平方米，占登记销售面积的25.39％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。

从不同价位商品住宅供求结构对比情况可以看出，本月我市只有2000元以下和3000－4000元/平方米的商品住宅供应比例略低于销售比例，呈现供不应求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出不同程度供大于求的态势。（参见表3）

价格类别（元/平方米）	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
2000以下	3.12	2.87	4.39	4.87
2000－3000	25.31	23.29	19.86	22.02
3000－4000	22.88	21.05	29.27	32.45
4000－5000	34.62	31.86	22.90	25.39
5000－6000	17.24	15.86	10.85	12.03
6000以上	5.51	5.07	2.92	3.24
合计	108.68	100.00	90.19	100.00

12月份，全市商品房销售均价为3718元/平方米，同比上涨了4.20个百分点，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3972元/平方米，与上年同期相比上涨了4.14个百分点。本月全市商品房销售均价与上个月相比上涨了3.59个百分点，市区商品房销售均价环比则上涨了4.36％。12月份，全市商品住宅销售均价为3479元/平方米，比上年同期小幅上涨了2.81％，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3675元/平方米，比上年同期上涨了3.75％。从月度环比数据来看，全市商品住宅销售均价微幅上涨了0.69个百分点，市区商品住宅的销售均价微幅上涨了0.33个百分点。从总体情况可以看出，本月我市商品房和商品住宅的销售均价与上月相比基本变化不大，但与去年同期相比涨幅依旧明显。（参见图3、图4）

12月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3474元/平方米，与上个月相比微幅上涨了0.75个百分点；别墅的销售均价为5381元/平方米，与上个月相比下降了22.54％；网点的销售均价为5006元/平方米，与上个月相比小幅上涨了6.65个百分点；办公用房、写字楼的销售均价为4564元/平方米，与上个月相比下降了16.90个百分点；车库及其它类物业的销售均价为5789元/平方米，与上个月相比上涨了29.31个百分点。本月，除别墅和办公用房、写字楼的销售均价大幅度下降外，其他类型物业的销售均价较上月均有不同程度的上涨。（参见图5）

12月份，全市商品房销售面积排名前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其销售面积依次为21.11万平方米、18.86万平方米和10.43万平方米，与上年同期相比均呈现了大幅度的增长，依次为144.86％、141.99％和86.75％；其中商品住宅销售面积排在前三位的为铁西新区、于洪区和东陵区，同比依次大幅度增长了176.54％、160.74％和99.68％。从1－12月份的销售数据来看，目前我市商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区和东部的大东区、东陵区，这四个区域商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的六成以上。另外，随着沈北新区房地产市场的迅速发展，该区域内商品房成交增幅较大。（参见表4）

表4：2007年12月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

区、县（市）	商品房		商品住宅
区、县（市）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	3.14	27.42	2.06	64.29
和平区	9.52	399.42	6.43	380.32
皇姑区	7.79	225.49	5.30	207.96
铁西新区	21.11	144.86	18.94	176.54
大东区	9.60	94.80	9.16	127.92
东陵区	10.43	86.75	9.23	99.68
于洪区	18.86	141.99	17.29	160.74
浑南新区	6.95	145.68	6.21	150.35
苏家屯区	5.43	307.46	5.19	365.59
沈北新区	9.68	233.94	8.44	247.44
新民市	1.95	236.99	1.65	262.01
辽中县	0.00	-100.00	0.00	-100.00
法库县	0.01	-58.55	0.01	——
康平县	0.27	2069.19	0.27	3298.63

12月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为5146元/平方米；和平区次之，商品房销售均价为4740元/平方米。市内八区中，本月东陵区的商品房销售均价最低，为3405元/平方米。与上个月相比，铁西新区和东陵区的商品房销售均价有所下降，其它市内六个区域的商品房销售均价均略有不同程度的上涨。从近一年的我市市内八区商品房销售价格走势看，沈河区及和平区的商品房销售均价月度波动幅度较大，其他市内六区的商品房销售均价走势相对比较平稳。（参见图6、图7）

图6：2007年12月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图

12月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、浑南新区及和平区，销售均价依次为5094元/平方米、4330元/平方米和4164元/平方米，从环比数据来看，本月涨跌最为明显的两个区域是铁西新区和浑南新区，铁西新区商品住宅的销售均价较上月下降了10.47个百分点，而浑南新区商品住宅的销售均价较上月则上涨了7.63个百分点；其它市内六区的商品住宅销售均价基本变化不大。（参见图8、图9）

图8：2007年12月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图

12月份，全市存量房转让面积为89.80万平方米、成交金额为29.70亿元、成交套数为6563套，转让面积和成交金额同比分别大幅增长了61.31％和116.63％，成交套数同比则减少了12.52％；其中存量住宅转让面积为47.18万平方米、成交金额为12.60亿元、成交套数为6141套，与上年同期相比转让面积和成交金额分别增长了5.29％和20.00％，成交套数同比则减少了13.30％。从月度环比数据看，由于11月末举办的冬季房交会中部分享受优惠政策的存量房集中在本月办理过户手续，本月我市存量房市场各项交易指标较上个月均有所上涨。（参见图10）

12月份，全市存量房转让平均价格为3307元/平方米，存量住宅转让平均价格为2671元/平方米，与去年同期相比，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了34.27％和14.00％。从与上月对比情况看，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了23.74个百分点和1.95个百分点，这主要是由于沈河区、和平区非存量住宅成交量增大导致的。从近一年我市存量房市场转让均价走势图来看，本月我市存量房转让均价上涨幅度偏大，需要引起有关部门的进一步关注。（参见图11）

12月份，全市存量房转让面积排在前三位的依次为沈河区、和平区和大东区，转让面积分别为37.82万平方米、12.49万平方米和8.39万平方米，沈河区、和平区存量房的转让面积同比分别大幅增长了361.15％和117.75％，而大东区存量房的转让面积同比则微幅下降了0.59％；存量住宅转让面积排在前三位的分别为沈河区、铁西新区和大东区，转让面积依次为9.14万平方米、6.39万平方米和6.13万平方米，与上年同期相比依次增长了55.33％、14.24％和2.82％。本月，市内八区中除了皇姑区和东陵区外，其他市内各区的存量住宅转让面积同比均呈现不同程度的增长态势。（参见表5）

表5：2007年12月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表

区、县（市）	存量房		存量住宅
区、县（市）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	37.82	361.15	9.14	55.33
和平区	12.49	117.75	5.40	8.16
皇姑区	7.21	-32.57	6.09	-22.22
铁西新区	7.87	14.27	6.39	14.24
大东区	8.39	-0.59	6.13	2.82
东陵区	3.29	0.73	3.09	-2.42
于洪区	5.10	15.26	4.48	14.39
浑南新区	0.60	6693.13	0.39	4292.04
苏家屯区	3.20	17.28	2.53	-3.59
沈北新区	0.86	-54.52	0.83	-47.06
新民市	0.83	-35.15	0.76	-41.29
辽中县	0.84	38.86	0.84	53.40
法库县	0.47	-8.65	0.47	-8.65
康平县	0.84	-15.86	0.64	-29.61

注：由于去年同期浑南新区存量房和存量住宅的转让面积较少，因此导致同比增幅较为显著。

从市内八区存量房转让均价对比情况看，本月存量房转让均价最高的是和平区为5873元/平方米，与上个月相比大幅度上涨了76.63个百分点；浑南新区的存量房转让均价最低，为2069元/平方米，与上个月相比大幅度下降了38.79个百分点。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，转让均价最高的仍为沈河区，为3122元/平方米，较上个月下降了6.78个百分点；于洪区的存量住宅转让均价最低，为2409元/平方米，与上个月相比小幅上涨了1.56个百分点。从近一年我市市内八区存量住宅转让均价走势图中可以看出，除沈河区存量住宅的价格波动幅度较大外，其他市内七区的转让均价月度走势相对比较平稳，基本保持了稳中有升的态势。（参见图12、图13）

图12：2007年12月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图

根据2007年12月份我市商品房销售和存量房转让的具体情况可以看出，目前沈阳市房地产供求市场呈现出以下运行特点：一是本月房地产供求总量较上月均有所下降。尽管受上个月冬季房交会的影响，我市商品房、商品住宅的批准入市量和实际销售量月度环比均有不同程度的下降，但也属正常现象；二是由于11月末举办的冬季房交会中部分享受优惠政策的存量房集中在本月办理过户手续，因此导致本月我市存量房市场各项交易指标较上个月均有所上涨；三是商品住宅供给结构有欠合理。本月商品住宅供给市场以90－120平方米大中户型， 4000－5000元/平方米中高价位的商品住宅为主。但本月商品住宅市场销售则是以60－90平方米中等面积，3000－4000元/平方米中等价位为主，供给情况与市场需求情况稍有偏差。虽然中高价位、大中户型的住宅入市有利于提升我市房地产的楼盘档次和质量，但却无疑会拉动房价的上涨。1－12月份全市批准预售的商品住宅平均套型面积为88.95平方米，比上年同期小幅下降了2.08平方米，住房供应结构进一步得到改善；四是非住宅类物业开发过热。从今年年初开始，各月非住宅商品房销售面积同比均持续上涨，非住宅类物业开发持续火热；五是住宅价格基本保持平稳。本月我市商品住宅销售均价和存量住宅转让均价同比都有所上涨，涨幅分别为2.81％和14.00％，与上月相比分别小幅上涨了0.69个百分点和1.95个百分点。

从总体上看，2007年沈阳市房地产市场在国家宏观调控政策作用下，市场趋于理性，开发投资保持较快增长，但增幅趋缓，新建商品房销售见旺，需求总体平衡，房价稳中有升。金融支持力度不减，居民收入稳步增长，拉动居民购房需求较快增长。沈阳市房地产市场是在健康、平稳、理性的发展轨道上运行。