|
2007年11月份沈阳市房地产市场分析报告 一、11月份沈阳市商品房市场基本情况 （一）商品房市场总体运行情况 1、商品房批准预售和累计可售情况 11月份全市商品房批准预售面积为263.35万平方米，其中商品住宅批准预售面积为235.08万平方米，与上年同期相比分别增长了37.02％和40.94％。另外，从月度环比数据看，分别大幅增长了174.45％和189.57％，这主要是开发企业为了能够及时地在“冬季房交会”上展示销售，集中办理预售许可证，造成本月批准入市量较上月大幅增加。本月，商品住宅批准入市面积占总量的89.27％，所占比例较上个月小幅增长了4.67个百分点。（参见图1） 图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图
截止11月份，全市商品房累计可售面积1282.52万平方米，其中商品住宅累计可售面积808.55万平方米，同比分别增长了53.13％和70.68％。从11月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅所占比例为63.04％，低于同期全市登记销售商品住宅所占比例25.62个百分点，这说明尽管目前我市商品住宅批准入市量有所增长，但商品房累计可售面积中商品住宅面积比例仍然偏低。这需要进一步改善商品房供应结构，继续加大市场引导力度，尽可能增大商品住宅供应量，同时促进非住宅商品房消化力度，逐步缩小商品住宅累计可售与市场需求间的差距。本月商品房及商品住宅的累计可售面积与上月环比分别增长13.07％和19.47％，相对上月末环比略有下降的情况有明显改变，其原因也是我市举办“冬季房交会”前批准预售量明显增大而产生的作用。 2、商品房实际登记销售情况 11月份，全市商品房实际登记销售面积为115.08万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为103.30万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比分别下降了6.97％和6.21％。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别增长了6.76％和9.32％。1－11月全市商品房实际登记销售面积为1198.50万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为1062.63万平方米，与上年同期相比分别增长12.61％和11.77％，说明今年我市商品房及商品住宅销售状况相比于去年同期更加旺盛。（参见图2） 图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图
3、不同物业类型商品房销售结构 从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，普通住宅和网点类物业的销预售面积有所下降，下降幅度分别为6.25％和36.53％；别墅、办公用房和写字楼、车库及其它类物业的销售面积则有所增加，同比依次增长了15.79％、104.04％和25.35％。由于非普通住宅类物业常受区位、统计期成交量等因素影响，同比变化幅度波动较大。11月份全市商品住宅成交面积占总量的89.57％，比上个月微幅增加了2.2个百分点。（参见表1）
4、不同套型商品住宅供求结构 从11月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为94.37万平方米，占批准预售商品住宅面积的40.14％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为83.29万平方米，占批准预售商品住宅面积的35.43％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为35.25万平方米，占批准预售商品住宅面积的14.99％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为22.17万平方米，占批准预售商品住宅面积的9.44％。 从11月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为43.96万平方米，占登记销售面积的42.56％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为31.97万平方米，占登记销售面积的30.94％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为19.35万平方米，占登记销售面积的18.73％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为8.02万平方米，占登记销售面积的7.77％。 从不同套型商品住宅的供求结构来看，本月除60－90平方米套型和120－144平方米套型外，其它各面积段商品住宅的供给比重均略大于需求，呈现不同程度供大于求的态势。从近几个月成交情况看，90－120平方米的中等偏大户型入市量比例持续增加，考虑到我市居民的可支配收入水平，需要控制大中户型的市场供给量，进一步推进中小户型供给。（参见表2） 表2：
2007年11月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表
5、不同价位商品住宅供求结构 从11月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为55.80万平方米，占批准预售面积的23.74％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为57.24万平方米，占批准预售面积的24.35％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为89.43万平方米，占批准预售面积的38.04％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的八成以上。 从全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，11月份，商品住宅销售最大的面积段是3000－4000元/平方米，为40.36万平方米，占登记销售面积的39.07％；其次是2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为27.37万平方米，占登记销售面积的26.50％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。 从不同价位商品住宅供求结构对比情况可以看出，本月我市只有4000－5000元/平方米和5000－6000元/平方米的商品住宅供应比例高于销售比例，呈现供大于求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均低于销售比例，呈现出不同程度供不应求的态势。（参见表3）
6、商品房价格运行情况 11月份，全市商品房销售均价为3589元/平方米，同比上涨了2.57个百分点，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3806元/平方米，与上年同期相比上涨了4.16个百分点。本月全市商品房销售均价与上个月相比微幅下降了0.61个百分点，市区商品房销售均价环比则微幅上涨了0.16％。11月份，全市商品住宅销售均价为3455元/平方米，比上年同期上涨了4.79％，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3663元/平方米，比上年同期上涨了6.54％。从月度环比数据来看，全市商品住宅销售均价微幅下降了0.09个百分点，而市区商品住宅的销售均价则上涨了0.80个百分点。从总体情况可以看出，尽管本月我市商品房和商品住宅的销售均价涨跌互现，但基本变化不大，依旧保持运行平稳的态势。（参见图3、图4） 图3：沈阳市商品房销售均价月度走势图
图4：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图
11月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3448元/平方米，与上个月相比微幅下降了0.26个百分点；别墅的销售均价为6947元/平方米，与上个月相比大幅上涨了91.85％；网点的销售均价为4694元/平方米，与上个月相比下降了5.15个百分点；办公用房、写字楼的销售均价为5492元/平方米，与上个月相比上涨了44.68个百分点；车库及其它类物业的销售均价为4477元/平方米，与上个月相比下降了7.61个百分点。本月，除别墅和办公用房、写字楼的销售均价大幅度上涨外，其他类型物业的销售均价较上月均有不同程度的下降。（参见图5） 图5：2007年11月沈阳市不同类型物业销售均价对比图
（二）商品房市场区域运行情况 1、不同区域商品房销售情况 11月份，全市商品房销售面积排名前三位的分别为于洪区、铁西新区和东陵区，其销售面积依次为24.17万平方米、19.47万平方米和17.68万平方米，于洪区和东陵区的商品房销售面积同比分别增长了3.09％和5.15％，而铁西新区的销售面积同比则减少了24.96％；其中商品住宅销售面积排在前三位的为于洪区、铁西新区和东陵区，于洪区和东陵区的商品住宅销售面积与上年同期相比分别增长了4.25％和6.98％，而铁西新区的销售面积同比则下降了23.10％。从1－11月份的销售数据来看，目前我市商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区和东部的大东区、东陵区，这四个区域商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的六成以上。另外，随着沈北新区房地产市场的迅速发展，区域内商品房成交增幅较大。（参见表4） 表4：2007年11月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表
2、不同区域商品房价格运行情况 11月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为5066元/平方米；和平区次之，商品房销售均价为4424元/平方米。市内八区中，本月于洪区的商品房销售均价最低，为3264元/平方米。与上个月相比，皇姑区、大东区和东陵区的商品房销售均价有所下降，其它市内五个区域的商品房销售均价均呈现不同程度的上涨。从近一年的我市市内八区商品房销售均价月度走势图可以看出，沈河区及和平区的商品房销售均价月度波动幅度较大，其他市内六区的商品房销售均价走势相对比较平稳。（参见图6、图7） 图6：2007年11月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图
图7：沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图
11月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、浑南新区及和平区，销售均价依次为4882元/平方米、4023元/平方米和3993元/平方米，从环比数据来看，本月涨跌最为明显的两个区域是于洪区和皇姑区，于洪区商品住宅的销售均价较上月上涨了7.95个百分点，而皇姑区商品住宅的销售均价较上月则下降了12.63个百分点；其它市内六区的商品住宅销售均价基本变化不大。（参见图8、图9） 图8：2007年11月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图
图9：沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图
二、11月份沈阳市存量房市场基本情况 （一）存量房市场总体运行情况 1、存量房转让成交情况 11月份，全市存量房转让面积为60.73万平方米、成交金额为16.23亿元、成交套数为7423套，与去年同期相比分别增长19.01％、35.82％和39.53％；其中存量住宅转让面积为47.48万平方米、成交金额为12.44亿元、成交套数为7178套，与上年同期相比依次增长了27.60％、45.67％和44.66％。另外，从月度环比数据看，本月存量房及存量住宅转让面积和套数比上月均有不同程度减少，反映出成交量有所下降，特别是存量住宅转让面积与上月环比下降了11.06％,存量房及存量住宅转让套数与上月环比则下降了12.25％和12.32％。（参见图10） 图10：全市各月存量房、存量住宅转让面积对比图
2、存量房价格运行情况 11月份，全市存量房转让平均价格为2672元/平方米，存量住宅转让平均价格为2620元/平方米，与去年同期相比，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了14.14％和14.16％。从与上月对比情况看，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了6.26个百分点和7.15个百分点。存量房转让价格除受到非住宅房屋较多不确定的变化因素影响外，当前我市存量住宅转让的平均价格的同比涨幅有所升高，原因仍是住房拆迁补偿提高、核心城区购买存量住宅的居多、新建楼盘多向周边区域外移等因素产生的共同影响。（参见图11） 图11：沈阳市存量房市场转让均价月度走势图
（二）存量房市场区域运行情况 1、不同区域存量房转让成交情况 11月份，全市存量房转让面积排在前三位的依次为大东区、皇姑区和铁西新区，转让面积分别为14.13万平方米、8.98万平方米和8.89万平方米，与上年同期相比分别大幅增长了136.09％、28.34％和52.41％；存量住宅转让面积排在前三位的分别为大东区、铁西新区及和平区，转让面积依次为9.69万平方米、8.22万平方米和5.80万平方米，与上年同期相比依次增长了117.02％、161.58％和5.38％。本月，市内八区中除了沈河区外，其他市内各区的存量住宅转让面积同比均出现不同程度的增长，其中浑南新区的同比涨幅变化最大为184.85％。（参见表5） 表5：2007年11月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表
2、不同区域存量房价格运行情况 从市内八区存量房转让均价对比情况看，本月存量房转让均价最高的是沈河区为4074元/平方米，与上个月相比上涨了22.34个百分点；大东区的存量房转让均价最低，为2080元/平方米，与上个月相比下降了15.65个百分点。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，转让均价最高的仍为沈河区，为3349元/平方米，较上个月上涨了9.12个百分点；于洪区的存量住宅转让均价最低，为2372元/平方米，与上个月相比上涨了6.51个百分点。（参见图12、图13） 图12：2007年11月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图
图13：沈阳市内八区存量住宅转让均价月度走势图
三、当前我市房地产市场基本运行态势 根据2007年11月份我市商品房销售和存量房转让的具体情况可以看出，目前沈阳市房地产供求市场呈现出以下运行特点：一是尽管“冬季房交会”的召开，使我市商品房、商品住宅的批准入市量月度环比呈大幅增长的态势，但销售量较上月基本变化不大。目前已经进入房地产市场的销售淡季，市场需求已经趋缓，大部分购房者都在持币观望；二是本月存量房及存量住宅转让面积和套数比上月有不同程度的减少。1－11月份，尽管存量房及存量住宅转让市场环比变化因分别举办四季“房交会”的因素有起有落，但存量住宅转让的同比变化则延续了萎缩的基本走势；三是商品住宅套型结构不断优化，中、小套型商品住宅供给比例有所增大，大户型商品住宅供给量相对减少，供求结构基本平衡；但价位结构存在供求偏差，目前中上价位段4000－5000元/平方米的商品住宅供销比差距仍显稍大，呈明显供大于销的态势。另外，1－11月份全市批准预售的商品住宅平均套型面积为90.05平方米，比上年同期微幅增长了0.46平方米，住房供应结构尚需进一步改善；四是本月商品房和商品住宅的销售均价较上月均有所回落，而存量房及存量住宅的销售均价环比则有小幅上涨，但涨幅变化不大，住房价格基本保持平稳。 总体来看，当前我市房地产交易市场运行情况基本良好，商品住房销售市场继续保持了供销两旺的局面，体现了市场发展的主流，仍然保持了持续健康发展的态势。
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
