2007年10月份沈阳市房地产市场分析报告
一、10月份沈阳市商品房市场基本情况
（一）商品房市场总体运行情况
1、商品房批准预售和累计可售情况
10月份全市商品房批准预售面积为95.96万平方米，其中商品住宅批准预售面积为81.18万平方米，本月商品房和商品住宅的批准入市量环比大幅下降，这主要是9月份秋季房交会分流了入市量，但与上年同期相比分别大幅增长了130.67％和132.61％。从月度环比数据看，分别下降62.97％和63.03％，商品住宅批准入市面积占总量的84.60％，所占比例较上个月小幅下降了0.12个百分点。（参见图1）
图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图
截至10月末，全市商品房累计可售面积为1134.25万平方米，其中商品住宅累计可售面积为676.77万平方米，同比分别增长35.43％和42.86％，近几个月同比增幅比较稳定。从10月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅占商品房比重的59.67％，较去年同期增长了3.11个百分点。从实际销售结构看，商品住宅占商品房累计销售面积比重为88.55％，较累计可售商品住宅的比重高出28.88％。本月商品房及商品住宅的累计可售面积与上月环比分别小幅下降了1.03个百分点和1.93个百分点，其原因是本月商品房及商品住宅批准入市面积略小于实际登记销售面积，导致了累计可售面积的相对减少。
2、商品房实际登记销售情况
10月份，全市商品房实际登记销售面积为107.79万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为94.50万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比依次增长了16.47％和17.96％。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别大幅度下降了52.91％和56.19％，这主要是9月份秋季房交会出现集中成交的现象，而本月实际登记销售量则转为正常状态，因此环比有所下降。1－10月全市商品房实际登记销售面积为1083.42万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为959.33万平方米，与上年同期相比分别增长15.18％和14.13％。（参见图2）
图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图
3、不同物业类型商品房销售结构
从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，除网点类物业出现下降外，其他物业类型商品房均有不同程度的增长，其中别墅类物业与去年同期相比增长幅度最大为700.00％，其次是办公用房及写字楼同比增长了50.96％。10月份全市普通商品住宅成交面积占总量的87.37％，比上个月减少了6.64个百分点。（参见表1）
|
项 目 类 别 |
销预售面积（万平方米） |
同比增长 （％） |
所占比例 （％） |
||
|
商 品
房 总
计 |
107.79 |
16.47 |
100.00 |
||
|
其 中
|
住 宅 |
小 计 |
94.50 |
17.96 |
87.67 |
|
普通住宅 |
94.18 |
17.62 |
87.37 |
||
|
别 墅 |
0.32 |
700.00 |
0.30 |
||
|
网 点 |
5.84 |
-18.78 |
5.42 |
||
|
办公用房、写字楼 |
2.37 |
50.96 |
2.20 |
||
|
车库及其它 |
5.08 |
38.04 |
4.71 |
||
4、不同套型商品住宅供求结构
从10月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为35.71万平方米，占批准预售商品住宅面积的43.98％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为28.04万平方米，占批准预售商品住宅面积的34.54％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为9.51万平方米，占批准预售商品住宅面积的11.72％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为7.92万平方米，占批准预售商品住宅面积的9.76％。
从10月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为35.78万平方米，占登记销售面积的37.86％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为32.05万平方米，占登记销售面积的33.92％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为15.47万平方米，占登记销售面积的16.37％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为11.20万平方米，占登记销售面积的11.85％。
由于9月份举办了“秋季房交会”，使上个月批准入市量和登记销售量大幅增加，而本月转为正常状态，因此导致10月份各项指标均明显下降。本月除60－90平方米套型外，其它各面积段商品住宅的供给均略小于需求，呈现不同程度供不应求的态势。从近几个月成交情况看，90－120平方米的中等偏大户型入市量比例持续增加，考虑到我市居民的可支配收入水平，需要控制大中户型的市场供给量，进一步推进中小户型供给。（参见表2）
表2：
2007年10月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表
|
套型面积
（平方米）
|
上市面积 （万平方米） |
所占比例 （%） |
销售面积 （万平方米） |
所占比例 （%） |
|
≤60 |
6.29
|
7.75
|
7.89
|
8.35
|
|
60－90 |
29.42
|
36.23
|
27.89
|
29.51
|
|
90－120 |
28.04
|
34.54
|
32.05
|
33.92
|
|
120－144 |
9.51
|
11.72
|
15.47
|
16.37
|
|
>144 |
7.92
|
9.76
|
11.20
|
11.85
|
|
合 计 |
81.18
|
100.00
|
94.50
|
100.00
|
5、不同价位商品住宅供求结构
从10月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为19.57万平方米，占批准预售面积的24.11％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为30.89万平方米，占批准预售面积的38.05％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为18.62万平方米，占批准预售面积的22.94％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的八成以上。
从10月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为37.23万平方米，占登记销售面积的39.40％；2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为28.92万平方米，占登记销售面积的30.60％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。
从不同价位商品住宅供求结构对比情况可以看出，本月我市只有4000－5000元/平方米和5000－6000元/平方米的商品住宅供应比例高于销售比例，呈现供大于求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均低于销售比例，呈现出不同程度供不应求的态势。（参见表3）
|
价格类别 （元/平方米） |
上市面积
（万平方米） |
所占比例 （%） |
销售面积 （万平方米） |
所占比例 （%） |
|
2000以下 |
2.40
|
2.96
|
5.95
|
6.30
|
|
2000－3000 |
19.57
|
24.11
|
28.92
|
30.60
|
|
3000－4000 |
30.89
|
38.05
|
37.23
|
39.40
|
|
4000－5000 |
18.62
|
22.94
|
12.98
|
13.73
|
|
5000－6000 |
8.03
|
9.89
|
5.53
|
5.85
|
|
6000以上 |
1.67
|
2.05
|
3.89
|
4.12
|
|
合 计 |
81.18
|
100.00
|
94.50
|
100.00
|
6、商品房价格运行情况
10月份，全市商品房销售均价为3611元/平方米，同比上涨了3.67个百分点，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3800元/平方米，与上年同期相比上涨了4.31个百分点。本月全市商品房销售均价与上个月相比上涨了2.32个百分点，市区商品房销售均价环比上涨了3.29％。10月份，全市商品住宅销售均价为3458元/平方米，比上年同期上涨了5.56％，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3634元/平方米，比上年同期上涨了6.16％。从月度环比数据来看，全市商品住宅销售均价上涨了0.64个百分点，而市区商品住宅的销售均价则上涨了1.57个百分点。从总体情况可以看出，本月我市商品房和商品住宅的销售均价基本变化不大，依旧保持稳中有升的运行态势。（参见图3、图4）
图3：沈阳市商品房销售均价月度走势图
图4：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图
10月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3457元/平方米，与上个月相比微幅上涨了0.67个百分点；别墅的销售均价为3621元/平方米，与上个月相比下降了10.46％；网点的销售均价为4949元/平方米，与上个月相比下降了6.41个百分点；办公用房、写字楼的销售均价为3796元/平方米，与上个月相比下降了19.08个百分点；车库及其它类物业的销售均价为4846元/平方米，与上个月相比微幅上涨了0.33个百分点。本月，除普通住宅和车库及其它的销售均价有微幅上涨外，其他类物业的销售均价较上月均有不同程度的下降。（参见图5）
图5：2007年10月沈阳市不同类型物业销售均价对比图
（二）商品房市场区域运行情况
1、不同区域商品房销售情况
10月份，全市商品房销售面积排名前三位的分别为于洪区、东陵区和铁西新区，其销售面积依次为24.60万平方米、17.28万平方米和12.55万平方米，同比分别增长了4.00％、33.58％和9.68％；其中商品住宅销售面积排在前三位的同样为于洪区、东陵区和铁西新区，与上年同期相比依次增长了3.12％、37.10％和25.81％。本月沈河区和沈北新区、和平区的商品住宅销售面积同比增长幅度比较大，依次增长了124.02％、95.22％和68.88％。本月，于洪区、东陵区和铁西新区销售持续旺盛，呈现出较快的增长态势。（参见表4）
表4：2007年10月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表
|
区、县（市） |
商品房 |
商品住宅 |
||
|
销售面积 （万平方米） |
同比增长 （％） |
销售面积 （万平方米） |
同比增长 （％） |
|
|
沈河区 |
5.22
|
36.88
|
3.98
|
124.02
|
|
和平区 |
8.60
|
52.31
|
6.58
|
68.88
|
|
皇姑区 |
8.02
|
12.81
|
7.21
|
14.04
|
|
铁西新区 |
12.55
|
9.68
|
9.37
|
25.81
|
|
大东区 |
9.90
|
-22.78
|
7.71
|
-36.70
|
|
东陵区 |
17.28
|
33.58
|
16.32
|
37.10
|
|
于洪区 |
24.60
|
4.00
|
23.36
|
3.12
|
|
浑南新区 |
8.56
|
39.58
|
8.11
|
44.24
|
|
苏家屯区 |
2.28
|
-26.56
|
2.00
|
-31.04
|
|
沈北新区 |
8.06
|
103.13
|
7.73
|
95.22
|
|
新民市 |
2.15
|
42.64
|
1.77
|
60.50
|
|
辽中县 |
0.02
|
-94.44
|
0.02
|
-93.93
|
|
法库县 |
0.45
|
—— |
0.25
|
—— |
|
康平县 |
0.11
|
52.15
|
0.10
|
571.42
|
注：法库县去年同期无成交
2、不同区域商品房价格运行情况
10月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为5018元/平方米；其次为和平区，商品房销售均价为4272元/平方米。市内八区中，本月商品房销售均价最低的仍为于洪区，为3098元/平方米。环比上个月，除于洪区外，其它市内七区的商品房销售均价均呈现不同程度的上涨，其中上涨幅度较大的三个区域为大东区、东陵区和铁西新区，依次上涨了6.83％、6.35％和5.38％。（参见图6、图7）
图6：2007年10月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图
图7：沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图
10月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、和平区和浑南新区，销售均价依次为5069元/平方米、4151元/平方米和3908元/平方米，从环比数据来看，除于洪区外，其它市内七区的商品住宅销售均价都呈现上升趋势，其中上涨幅度较大的前三个区域为和平区、东陵区和皇姑区，分别上涨了7.17个百分点、6.90个百分点和4.14个百分点。于洪区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价为3005元/平方米，与上个月相比下降了4.77个百分点。（参见图8、图9）
图9：沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图
二、10月份沈阳市存量房市场基本情况
（一）存量房市场总体运行情况
1、存量房转让成交情况
10月份，全市存量房转让面积为60.98万平方米、成交金额为15.34亿元、成交套数为8459套，与去年同期相比分别大幅增长21.84％、36.72％和30.60％；其中存量住宅转让面积为53.38万平方米、成交金额为13.05亿元、成交套数为8187套，与上年同期相比依次大幅增长了49.86％、60.12％和36.02％。（参见图10）
2、存量房价格运行情况
10月份，全市存量房转让平均价格为2515元/平方米，存量住宅转让平均价格为2445元/平方米，与去年同期相比，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了12.23％和6.82％。从与上月对比情况看，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了5.45个百分点和2.05个百分点。（参见图11）
图11：沈阳市存量房市场转让均价月度走势图
（二）存量房市场区域运行情况
1、不同区域存量房转让成交情况
10月份，全市存量房转让面积排在前三位的依次为铁西新区、皇姑区和沈河区，转让面积分别为9.03万平方米、8.69万平方米和8.26万平方米，与上年同期相比分别增长了43.18％、18.56％和14.71％；存量住宅转让面积排在前三位的分别为铁西新区、皇姑区和大东区，转让面积依次为8.32万平方米、8.30万平方米和6.97万平方米，与上年同期相比依次增长了70.96％、38.12％和61.96％。本月，市内八区中除了沈河区外，其他市内各区的存量住宅转让面积同比均出现不同程度的增长，其中浑南新区涨幅变化最大为215.66％。（参见表5）
表5：2007年10月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表
|
区、县（市） |
存量房 |
存量住宅 |
||
|
转让面积 （万平方米） |
同比增长 （％） |
转让面积 （万平方米） |
同比增长 （％） |
|
|
沈河区 |
8.26
|
14.71
|
5.66 |
-8.12
|
|
和平区 |
8.17
|
54.08
|
6.52 |
53.40
|
|
皇姑区 |
8.69
|
18.56
|
8.30 |
38.12
|
|
铁西新区 |
9.03
|
43.18
|
8.32 |
70.96
|
|
大东区 |
7.19
|
2.10
|
6.97 |
61.96
|
|
东陵区 |
5.50
|
-2.45
|
4.56 |
67.12
|
|
于洪区 |
6.13
|
35.12
|
5.99 |
114.87
|
|
浑南新区 |
0.17
|
215.66
|
0.17 |
215.66
|
|
苏家屯区 |
3.44
|
90.79
|
3.38 |
125.54
|
|
沈北新区 |
1.21
|
71.68
|
1.06 |
153.26
|
|
新民市 |
0.84
|
-60.35
|
0.73 |
2.54
|
|
辽中县 |
1.27
|
78.07
|
0.80 |
22.10
|
|
法库县 |
0.53
|
7.47
|
0.53 |
7.47
|
|
康平县 |
0.56
|
-30.00
|
0.40 |
-41.56
|
2、不同区域存量房价格运行情况
从市内八区存量房转让均价对比情况看，本月存量房转让均价最高的是沈河区为3330元/平方米，与上个月相比微幅下降了0.03个百分点；于洪区的存量房转让均价最低，为2165元/平方米，与上个月相比小幅下降了1.90个百分点。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，转让均价最高的为浑南新区，为3247元/平方米，较上个月小幅上涨了3.44个百分点；于洪区的存量住宅转让均价最低，为2227元/平方米，与上个月相比小幅下降了1.94个百分点。（参见图12、图13）
图13：沈阳市内八区存量住宅转让均价月度走势图
三、当前我市房地产市场基本运行态势
根据2007年10月份我市商品房销售和存量房转让的具体情况可以看出，目前沈阳市房地产供求市场呈现出以下运行特点：一是本月房地产供求总量较上月均有所下降。尽管受上个月秋季房交会的影响，我市商品房、商品住宅的批准入市量和实际销售量月度环比均大幅下降，但也属正常现象；二是存量房和存量住宅交易的各项指标发展滞后的现象稍有缓解；三是大中户型商品住宅的供应比例继续增加，需要引导开发商调整户型结构，开展适销对路的住宅。另外，1－10月份全市批准预售的商品住宅平均套型面积为90.25平方米，比上年同期微幅增长了1.99平方米，住房供应结构尚需进一步改善；四是住房价格基本保持平稳，商品房和存量房的销售均价环比都有小幅上涨，但涨幅变化不大，依旧保持稳中有升的态势。