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2007年9月份沈阳市房地产市场分析报告 一、9月份沈阳市商品房市场基本情况 （一）商品房市场总体运行情况 1、商品房批准预售和累计可售情况 本月商品房和商品住宅的批准入市量增幅趋缓，9月份全市商品房批准预售面积为259.16万平方米，其中商品住宅批准预售面积为219.57万平方米，与上年同期相比分别增长了5.48％和7.95％。从月度环比数据看，分别增长7.84％和14.07％，商品住宅批准入市面积占总量的84.72％，所占比例较上个月有所上涨。（参见图1） 图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图
截至9月末，全市商品房累计可售面积为1146.09万平方米，其中商品住宅累计可售面积为690.09万平方米，同比分别增长28.99％和32.99％，近几个月增幅比较稳定。从9月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅占商品房比重的60.21％，较去年同期增长了1.80个百分点。从实际销售结构看，商品住宅占商品房累计销售面积比重为88.65％，较累计可售商品住宅的比重高出28.44％。数据显示，目前我市商品住宅累计可售比例依然较低，商业项目空置较大，建议控制商业类项目的入市量，加大力度促进商业项目的销售。本月商品房及商品住宅的累计可售面积与上月环比分别小幅增加了2.71个百分点和0.56个百分点，其原因是本月商品房及商品住宅批准入市面积仍然略大于实际登记销售面积，导致了累计可售面积的相对增加。 2、商品房实际登记销售情况 9月份，全市商品房实际登记销售面积为228.92万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为215.70万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比依次增长了5.83％和8.68％。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别大幅度增长了111.45％和128.09％，这主要是9月份秋季房交会出现集中成交的现象。1－9月全市商品房实际登记销售面积为975.62万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为864.84万平方米，与上年同期相比分别增长15.04％和13.73％。（参见图2） 图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图
3、不同物业类型商品房销售结构 从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，除网点和车库及其他物业类型出现下降外，其他物业类型商品房均有不同程度的增长，其中别墅类物业类型与去年同期相比增长幅度最大为145.00％，其次是办公用房及写字楼同比增长了27.36％。9月份全市普通商品住宅成交面积占总量的94.01％，比上个月增长了6.96个百分点。（参见表1）
4、不同套型商品住宅供求结构 从9月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为88.97万平方米，占批准预售商品住宅面积的40.52％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为74.53万平方米，占批准预售商品住宅面积的33.94％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为40.32万平方米，占批准预售商品住宅面积的18.36％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为15.75万平方米，占批准预售商品住宅面积的7.18％。 从9月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为84.27万平方米，占登记销售面积的39.07％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为79.34万平方米，占登记销售面积的36.78％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为38.14万平方米，占登记销售面积的17.68％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为13.95万平方米，占登记销售面积的6.47％。 从全市各户型供销情况看，各面积段的供销比均变化不大。与上个月相比，按政策要求，60－90平方米套型的商品住宅房源有所增加，本月90－120平方米套型的商品住宅供给略小于需求，呈现供不应求的态势。从近几个月成交情况看，90－120平方米的中等偏大户型市场需求旺盛，据调查，这一面积段的购买人群主要是中高收入群体，购买目的是要改善生活，属于自住性消费，用于投机或是投资的甚少。值得关注的是，考虑到目前我市居民的居住状态及可支配收入水平，引导部分需求转向中小户型仍是一项长期坚持的工作。（参见表2） 表2：
2007年9月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表
5、不同价位商品住宅供求结构 从9月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为50.89万平方米，占批准预售面积的23.18％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为60.40万平方米，占批准预售面积的27.51％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为78.62万平方米，占批准预售面积的35.80％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的八成以上。 从9月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为70.87万平方米，占登记销售面积的32.86％；4000－5000元/平方米的商品住宅销售面积为71.70万平方米，占登记销售面积的33.24％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。 从不同价位商品住宅供求结构对比情况可以看出，本月我市3000－4000元/平方米、5000－6000元/平方米和6000元以上商品住宅供应比例低于销售比例，呈现出不同程度的供不应求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出供大于求的态势。（参见表3）
6、商品房价格运行情况 9月份，全市商品房销售均价为3529元/平方米，同比上涨了3.64个百分点，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3679元/平方米，与上年同期相比上涨了4.34个百分点。本月全市商品房销售均价与上个月相比下降了1.59个百分点，市区商品房销售均价环比下降了4.89％。9月份，全市商品住宅销售均价为3436元/平方米，比上年同期上涨了5.27％，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3578元/平方米，比上年同期上涨了5.67％。从月度环比数据来看，全市商品住宅销售均价上涨了0.38个百分点，而市区商品住宅的销售均价则下降了3.38个百分点。从总体情况可以看出，尽管本月我市商品房和商品住宅的销售均基本变化不大，依旧保持平稳运行。（参见图3、图4） 图3：沈阳市商品房销售均价月度走势图
图4：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图
9月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3434元/平方米，与上个月相比上涨了0.62个百分点；别墅的销售均价为4044元/平方米，与上个月相比大幅度下降了34.84％；网点的销售均价为5288元/平方米，与上个月相比上涨了1.13个百分点；办公用房、写字楼的销售均价为4691元/平方米，与上个月相比大幅度上涨了20.28个百分点；车库及其它类物业的销售均价为4830元/平方米，与上个月相比上涨了4.23个百分点。本月，除别墅外，其他类物业的销售均价较上月均有不同程度的上涨。（参见图5） 图5：2007年9月沈阳市不同类型物业销售均价对比图
（二）商品房市场区域运行情况 1、不同区域商品房销售情况 9月份，全市商品房销售面积排名前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其销售面积依次为48.49万平方米、46.13万平方米和34.70万平方米，同比分别增长了27.14％、3.14％和52.18％；其中商品住宅销售面积排在前三位的同样为铁西新区、于洪区和东陵区，与上年同期相比依次增长了31.48％、0.48％和49.15％。本月沈河区、沈北新区和浑南新区的商品住宅销售面积同比增长幅度比较大，依次增长了183.13％、135.51％和80.61％。目前，铁西新区、于洪区和东陵区依然是我市房地产市场成交集中的区域，销售持续旺盛。另外，随着沈北新区房地产市场的迅速发展，区域内商品房成交涨幅较大。（参见表4） 表4：2007年9月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表
注：辽中县去年同期无成交 2、不同区域商品房价格运行情况 9月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为4925元/平方米；其次为和平区，商品房销售均价为4209元/平方米。市内八区中，本月商品房销售均价最低的仍为于洪区，为3160元/平方米。环比上个月，只有皇姑区和浑南新区的商品房销售均价有所上涨，市内其他六区的商品房销售均价都呈现不同程度的下降。（参见图6、图7） 图6：2007年9月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图
图7：沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图
9月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、和平区和浑南新区，销售均价依次为4901元/平方米、3873元/平方米和3783元/平方米，从环比数据来看，和平区和浑南新区分别微幅上涨了4.08个百分点和1.91个百分点，而沈河区环比则下降了10.58％。于洪区和东陵区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价分别为3156元/平方米和3392元/平方米。与上个月相比，9月份市内各区域商品住宅销售均价除了和平区、皇姑区和浑南新区有所上涨外，其他市内各区域商品住宅销售均价都出现了不同程度的下降。（参见图8、图9） 图8：2007年9月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图
图9：沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图
二、9月份沈阳市存量房市场基本情况 （一）存量房市场总体运行情况 1、存量房转让成交情况 9月份，全市存量房转让面积为47.71万平方米、成交金额为11.38亿元、成交套数为5687套，与去年同期相比分别大幅下降35.79％、26.82％和37.61％；其中存量住宅转让面积为36.71万平方米、成交金额为8.80亿元、成交套数为5407套，与上年同期相比依次减少36.56％、26.79％和37.69％。（参见图10） 图10：全市各月存量房、存量住宅转让面积对比图
2、存量房价格运行情况 9月份，全市存量房转让平均价格为2385元/平方米，存量住宅转让平均价格为2396元/平方米，与去年同期相比，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了13.95％和15.36％。从与上月对比情况看，存量房的转让均价上涨了8.35个百分点，存量住宅的转让均价下降了6.08个百分点。（参见图11） 图11：沈阳市存量房市场转让均价月度走势图
（二）存量房市场区域运行情况 1、不同区域存量房转让成交情况 9月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为铁西新区、皇姑区和大东区，转让面积依次为10.46万平方米、8.76万平方米和5.80万平方米，与上年同期相比铁西新区和皇姑区分别增长29.56％和2.70％，而大东区同比则大幅下降56.88％；存量住宅转让面积排在前三位的分别为皇姑区、大东区和铁西新区，转让面积依次为7.04万平方米、5.06万平方米和4.94万平方米，与上年同期相比依次减少了12.40％、21.94％和5.11％。本月，市内八区中除了浑南新区外，其他市内各区的存量住宅转让面积同比均出现不同程度的下降。（参见表5） 表5：2007年9月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表
2、不同区域存量房价格运行情况 从市内八区存量房转让均价对比情况看，本月存量房转让均价最高的是沈河区为3331元/平方米，与上个月相比增幅为2.21个百分点；于洪区的存量房转让均价最低，为2207元/平方米，与上个月相比大幅上涨了53.69个百分点。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，转让均价最高的仍为沈河区，为3318元/平方米，较上个月上涨了7.80个百分点；于洪区的存量住宅转让均价最低，为2271元/平方米，与上个月相比略微上涨了0.62个百分点。（参见图12、图13） 图12：2007年9月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图
图13：沈阳市内八区存量住宅转让均价月度走势图
三、当前我市房地产市场基本运行态势 进入9月份，沈阳市房地产市场继续保持良好的发展势头，房地产市场日趋活跃，市场供应结构渐趋合理，住房均价走势稳中有升。从本月商品房销售和存量房转让的具体情况可以看出，目前全市房地产市场呈现出以下运行特点：一是商品房市场入市量继续加大，涨幅趋缓。供销状况比较稳定；二是存量房和存量住宅交易的各项指标继续下降，发展缓慢，存量房市场销售冷淡的局面并没有得到有效缓解；三是大中户型的商品住宅供需两旺。但考虑到目前我市居民的可支配收入水平及现居住状况，开发中小户型商品住宅仍是一项持久的工作。另外，1－9月全市批准预售的商品住宅平均套型面积为90.28平方米，比上年同期微幅增长了1.03平方米，住房供应结构尚需进一步改善；四是住房价格继续呈现稳中有升的态势，商品房和商品住宅销售均价环比都有小幅上涨，但涨幅变化不太明显，基本保持平稳运行。
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