2007年8月份沈阳市房地产市场分析报告

8月份，全市商品房批准预售面积为240.33万平方米，其中商品住宅批准预售面积为192.49万平方米，同比分别大幅增长85.58％和80.07％，一方面由于去年同期我市商品房和商品住宅批准入市面积较少，使得今年同比出现较大增幅；另一方面也说明目前我市商品房市场供应状况更加旺盛。商品住宅供应量有所增加，是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供应量，经过一定开发周期，今年调节作用逐步体现。另外，从月度环比数据看，分别增长26.24％和21.92％，商品住宅批准入市面积占总量的80.09％，说明目前我市商品房供应市场仍以住宅为主体，总体结构处于合理状态。（参见图1）

截至8月末，全市商品房累计可售面积为1115.85万平方米，其中商品住宅累计可售面积为686.22万平方米，同比分别增长29.89％和33.51％。由于本月商品房和商品住宅的批准入市面积均大于实际登记销预售面积，因此累计可售面积分别比上个月增长了13.42％和16.64％。从8月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅占商品房的比重为61.50％，较去年同期增长了1.67个百分点；从实际销售结构看，商品住宅占商品房累计销售面积比重为86.93％，较累计可售商品住宅的比重高出25.43％，这一方面说明，我市商品住宅市场需求依然旺盛；另一方面说明我市累计可售商品住宅的比例依旧偏低，需要逐步改善商品住宅供应结构，缓解商品住宅可供销售与市场需求之间的矛盾。

8月份，全市商品房实际登记销售面积为108.26万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为94.57万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比依次增长了31.51％和40.85％。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别增长了25.96％和28.13％。1－8月全市商品房实际登记销售面积为746.70万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为649.14万平方米，与上年同期相比分别增长18.20％和15.51％。说明目前沈阳市房地产市场销售仍旧持续旺盛。（参见图2）

图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图

从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，除车库及其他物业类型大幅下降外，其他物业类型商品房均有不同程度的增长，其中别墅类物业类型与去年同期相比增长幅度最大为230.00％，其次是办公用房及写字楼同比增长了139.33％。由于非普通住宅类物业的销售面积较少，因此其月度同比涨跌幅度变化较大。8月份全市普通商品住宅成交面积占总量的87.05％，比上个月增长了1.17个百分点。（参见表1）

项目类别			销预售面积（万平方米）	同比增长（％）	所占比例（％）
商品房总计			108.26	31.51	100.00
其中	住宅	小计	94.57	40.85	87.35
		普通住宅	94.24	40.57	87.05
		别墅	0.33	230.00	0.30
	网点		6.28	16.08	5.80
	办公用房、写字楼		3.59	139.33	3.32
	车库及其它		3.82	-53.81	3.53

从8月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为66.62万平方米，占批准预售商品住宅面积的34.61％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为77.44万平方米，占批准预售商品住宅面积的40.23％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为26.70万平方米，占批准预售商品住宅面积的13.87％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为21.73万平方米，占批准预售商品住宅面积的11.29％。

从8月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为39.03万平方米，占登记销售面积的41.26％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为28.56万平方米，占登记销售面积的30.20％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为15.80万平方米，占登记销售面积的16.71％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为11.18万平方米，占登记销售面积的11.83％。

从不同套型商品住宅的供求结构来看，本月只有90－120平方米套型的商品住宅供应比例高于销售比例10.03个百分点，呈现供大于求的现象；而60平方米以下套型、60－90平方米套型、120－144平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅供应比例分别低于销售比例2.57个百分点、4.08个百分点、2.84个百分点和0.54个百分点，呈现出不同程度的供不应求。对比上个月数据，本月我市中等偏大户型商品住宅的入市比例有所加大， 90－120平方米套型、120－144平方米套型和144平方米套型商品住宅的入市比例较上个月依次增加了5.82％、6.53％和3.53％，而60平方米以下套型和60－90平方米套型的商品住宅入市比例较上个月则分别减少1.96％和13.92％。从销售比例上看，60－90平方米套型较上个月增加了5.33个百分点，而120－144平方米套型商品住宅较上个月则减少了3.18个百分点，其他各套型商品住宅的销售比例与上个月相比变化不大。本月我市90平方米以上套型商品住宅的房源明显增加，但从实际销售情况看，我市90平方米以下的中小户型市场需求旺盛，建议继续引导开发企业转变经营理念，严格执行“37号文”要求，适当调整户型结构，增加中小户型的市场供给量。（参见表2）

套型面积（平方米）	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
≤60	14.61	7.59	9.61	10.16
60－90	52.01	27.02	29.42	31.10
90－120	77.44	40.23	28.56	30.20
120－144	26.70	13.87	15.80	16.71
>144	21.73	11.29	11.18	11.83
合计	192.49	100.00	94.57	100.00

从8月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为25.87万平方米，占批准预售面积的13.44％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为69.98万平方米，占批准预售面积的36.36％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为63.63万平方米，占批准预售面积的33.06％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的八成以上。

从8月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为31.26万平方米，占登记销售面积的33.05％；4000－5000元/平方米的商品住宅销售面积为24.06万平方米，占登记销售面积的25.44％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。

从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，本月我市3000－4000元/平方米、4000－5000元/平方米和5000－6000元/平方米商品住宅供应比例高于销售比例，呈现出供大于求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均低于销售比例，呈现出不同程度供不应求的态势。与上个月相比，本月3000－4000元/平方米商品住宅的供应量比上月大幅增加，而其他价格段的供应比例则变化不大。（参见表3）

价格类别（元/平方米）	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
2000以下	12.73	6.62	7.93	8.39
2000－3000	25.87	13.44	22.01	23.27
3000－4000	69.98	36.36	31.26	33.05
4000－5000	63.63	33.06	24.06	25.44
5000－6000	15.93	8.27	6.43	6.81
6000以上	4.35	2.25	2.88	3.04
合计	192.49	100.00	94.57	100.00

8月份，全市商品房销售均价为3586元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3868元/平方米，与上年同期相比涨幅分别为1.62％和5.83％。本月全市商品房销售均价与上个月相比小幅上涨3.34个百分点，市区商品房销售均价环比上涨了5.22个百分点。8月份，全市商品住宅销售均价为3423元/平方米，比上年同期上涨了5.88％，从月度环比数据来看，全市商品住宅销售均价上涨了5.39个百分点。从总体情况可以看出，本月我市商品房和商品住宅的销售均价依旧平稳运行。（参见图3、图4）

8月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3413元/平方米，与上个月相比上涨了5.08个百分点；网点的销售均价为5229元/平方米，与上个月相比上涨了8.87个百分点；办公用房、写字楼的销售均价为3900元/平方米，与上个月相比大幅度下降了38.58个百分点；车库及其它类物业的销售均价为4634元/平方米，与上个月相比上涨了6.26个百分点。本月，除办公用房、写字楼外，其他类物业的价格较上月均有不同程度的上涨。（参见图5）

8月份，全市商品房销售面积排名前三位的分别为于洪区、东陵区和铁西新区，其销售面积依次为16.72万平方米、16.46万平方米和14.12万平方米，与去年同期相比东陵区和铁西新区分别大幅度增长了108.95％和77.29％，而于洪区的销售面积同比则微幅减少了1.29个百分点；其中商品住宅销售面积排在前三位是东陵区、于洪区和沈北新区，值得一提的是，沈北新区的商品住宅销售面积的答复增加，进一步说明了该区具有巨大的发展潜力，正逐步赢得广大市民的青睐。且有巨大的发展潜力，其销售面积依次为15.62万平方米、14.91万平方米和11.28万平方米，与去年同期相比东陵区和沈北新区分别大幅增长了118.20％和308.49％，而于洪区的销售面积同比则小幅下降了3.82个百分点。从近几个月的销售数据看，我市目前商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区和铁西新区，东部的东陵区和北部的沈北新区，以上区域的商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积近五成左右。（参见表4）

表4：2007年8月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

区、县（市）	商品房		商品住宅
区、县（市）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	3.70	-44.31	2.41	27.49
和平区	10.51	-9.12	8.39	-4.17
皇姑区	5.10	-53.57	3.79	-59.10
铁西新区	14.12	77.29	11.19	81.68
大东区	11.32	17.95	10.60	18.83
东陵区	16.46	108.95	15.62	118.20
于洪区	16.72	-1.29	14.91	-3.82
浑南新区	11.02	158.43	9.47	130.02
苏家屯区	3.88	119.10	3.65	161.95
沈北新区	11.72	307.38	11.28	308.49
新民市	2.88	118.43	2.68	171.32
辽中县	0.38	128.14	0.36	153.22
法库县	0.35	5.04	0.13	59.72
康平县	0.11	347.38	0.11	1748.92

8月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为5272元/平方米；和平区次之，商品房销售均价为4219元/平方米。市内八区中，本月商品房销售均价最低的仍为于洪区，为3427元/平方米。环比上个月，沈河区和东陵区的商品房销售均价有所下降，其他市内六区的商品房销售均价都呈现稳中略有上升的态势。（参见图6、图7）

图6：2007年8月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图

8月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、大东区和铁西新区，销售均价依次为5481元/平方米、3915元/平方米和3831元/平方米，与上个月相比，依次增长了14.38％、7.61％和7.40％。于洪区和东陵区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价分别为3373元/平方米和3513元/平方米。从环比数据可以看出，8月份市内各区域商品住宅销售均价除了东陵区有所下降外，其他市内各区域商品住宅销售均价都出现了不同程度的上涨。（参见图8、图9）

图8：2007年8月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图

8月份，全市存量房转让面积为69.45万平方米、成交金额为15.28亿元、成交套数为6323套，与去年同期相比分别增长了8.04％、13.69％，而成交套数较去年同期则下降了21.52个百分点；其中存量住宅转让面积为39.10万平方米、成交金额为9.97亿元、成交套数为6020套，与上年同期相比依次减少29.88％、12.31％和22.34％。2007年以来，存量房市场受政策影响明显，发展相对滞后。（参见图10）

8月份，全市存量房转让平均价格为2201元/平方米，存量住宅转让平均价格为2551元/平方米，与去年同期相比，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了5.21％和25.11％。从与上月对比情况看，存量房的转让均价下降了11.68个百分点，存量住宅的转让均价上涨了4.98个百分点。造成这种情况的主要原因是本月铁西新区有大量厂房出售，价格仅为680元/平方米左右，严重摊薄了存量房的单价。（参见图11）

8月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为铁西新区、于洪区及和平区，转让面积依次为18.09万平方米、10.72万平方米和9.56万平方米，与上年同期相比分别大幅增长了68.55％、80.20％和22.03％；存量住宅转让面积排在前三位的分别为沈河区、铁西新区和皇姑区，转让面积依次为7.15万平方米、6.29万平方米和4.85万平方米，与上年同期相比沈河区增幅为26.30个百分点，铁西新区和皇姑区则分别减少28.83％和46.92％。本月，市内八区中除了沈河区外，其他市内各区的存量住宅转让面积同比均出现不同程度的下降。（参见表5）

表5：2007年8月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表

区、县（市）	存量房		存量住宅
区、县（市）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	8.44	12.70	7.15	26.30
和平区	9.56	22.03	4.40	-27.47
皇姑区	5.44	-41.37	4.85	-46.92
铁西新区	18.09	68.55	6.29	-28.83
大东区	6.02	-23.18	4.57	-39.75
东陵区	5.15	8.62	2.59	-22.23
于洪区	10.72	80.20	3.79	-31.66
浑南新区	0.11	-75.89	0.11	-38.87
苏家屯区	1.93	-50.92	1.93	-49.58
沈北新区	0.74	-31.42	0.71	-32.54
新民市	1.31	-26.21	1.13	-32.15
辽中县	1.12	-48.31	0.85	-56.22
法库县	0.36	-23.55	0.36	-23.55
康平县	0.47	-13.81	0.38	-20.58

从市内八区存量房转让均价对比情况看，本月存量房转让均价最高的是浑南新区为4317元/平方米，与上个月相比上涨了31.22个百分点；铁西新区由于大量厂房低价转让导致存量房转让均价最低，为1197元/平方米，与上个月相比大幅下降了37个百分点。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，浑南新区的转让均价最高，为4338元/平方米，较上个月大幅上涨了31.85个百分点；于洪区的存量住宅转让均价最低，为2257元/平方米，与上个月相比下降了8.10个百分点。（参见图12、图13）

图12：2007年8月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图

进入8月份，沈阳市房地产市场继续保持良好的发展势头，房地产市场日趋活跃，市场供应结构渐趋合理，住房均价走势稳中有升。从本月商品房销售和存量房转让的具体情况可以看出，目前全市房地产市场呈现出以下运行特点：一是商品房市场入市量继续加大。本月商品房及商品住宅市场呈现活跃景象，供销状况持续增长，在宏观调控的积极引导下，投机需求得到有效抑制，房地产结构不断优化，满足了不同层次购房者的需求；二是存量房和存量住宅交易的各项指标继续下降，发展相对滞后，但随着小学新生的“入学审批期”的到来，学区房交易将会有所增加，存量住宅市场销售冷淡的局面进一步得到改善；三是大中户型的供应比例明显增加，需要引导开发商调整户型结构，开发适销对路的住宅。另外，1－8月全市批准预售的商品住宅平均套型面积为90.16平方米，比上年同期微幅增长了1.03平方米，住房供应结构尚需进一步改善；四是住房价格继续呈现稳中有升的态势，商品房和商品住宅销售均价环比都有小幅上涨，但涨幅变化不太明显，基本保持平稳运行。总体来看，8月份我市房地产市场日趋成熟，交易指标波动幅度明显低于去年同期，市场已逐步进入理性、稳定的发展阶段。