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2007年5月份沈阳市房地产市场分析报告 一、5月份沈阳市商品房市场基本情况 （一）商品房市场总体运行情况 1、商品房批准预售和累计可售情况 5月份，全市商品房批准预售面积为44.20万平方米，其中商品住宅批准预售面积为31.31万平方米，同比分别下降40.10％和52.71％。另外，从月度环比数据看，分别大幅下降了70.40％和76.15％，主要是上个月“春季房交会”的召开，我市商品房和商品住宅的批准入市量较大，而本月审批入市量则转为正常状态，环比有所下降。（参见图1） 图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图
截至5月末，全市商品房累计可售面积为874.61万平方米，其中商品住宅累计可售面积为497.49万平方米，同比分别增长12.25％和10.68％。由于本月商品房和商品住宅的批准入市面积均小于实际登记销预售面积，因此累计可售面积分别比上个月下降了4.28％和6.00％。从5月末我市商品房累计可售面积构成看，按1－5月商品住宅月均销售套数计算，面积段在144平方米以上的累计可售商品住宅销售周期较长，现行销售速度计算，该面积段商品住宅足够销售两年左右。这说明，目前我市大面积商品住宅存在滞销现象，切实改变大面积商品住宅供应结构是当务之急。
2、商品房实际登记销售情况 5月份，全市商品房实际登记销售面积为83.29万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为63.07万平方米，商品房的实际登记销售面积与上年同期相比增长14.57％，而商品住宅的实际登记销售面积同比则小幅下降2.67％。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积依次下降了52.01％和61.25％，其原因是上月“春季房交会”商品房和商品住宅成交量较大而造成本月环比大幅下降。1—5月全市商品房实际登记销售面积为443.35万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为383.12万平方米，同比分别增长32.15％和25.43％，说明今年我市商品房及商品住宅销售状况相比于去年同期更加旺盛。（参见图2） 图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图
3、不同物业类型商品房销售结构 从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，普通住宅和别墅类物业的销预售面积都有所下降，下降幅度分别为2.62％和30.25％；网点、办公用房和写字楼、车库及其它类物业的销售面积则有所增加，同比依次增长了9.57％、124.63％和423.03％。由于非普通住宅类物业常受区位、统计期成交量等因素影响，通常，同比变化幅度波动较大。5月份全市商品住宅成交面积占总量的75.63％，比上个月减少了18.10个百分点。（参见表1）
4、不同套型商品住宅供求结构 从5月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为14.67万平方米，占批准预售商品住宅面积的46.85％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为9.59万平方米，占批准预售商品住宅面积的30.63％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为4.16万平方米，占批准预售商品住宅面积的13.29％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为2.89万平方米，占批准预售商品住宅面积的9.23％。 从5月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为24.82万平方米，占登记销售面积的39.35％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为19.44万平方米，占登记销售面积的30.82％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为12.45万平方米，占登记销售面积的19.74％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为6.36万平方米，占登记销售面积的10.09％。 从不同套型商品住宅的供求结构来看，90－120平方米套型、120－144平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅供应比例分别低于销售比例0.19个百分点、6.45个百分点和0.86个百分点；60平方米以下套型和60－90平方米套型的商品住宅供应比例分别高于销售比例3.75个百分点和3.75个百分点，呈现供略大于求的现象。对比上个月数据，本月我市加大了中小户型商品住宅的入市比例，60平方米以下套型和60－90平方米套型商品住宅的入市比例较上个月依次增加了6.08％和5.95％，而90－120平方米套型和120－144平方米套型的商品住宅入市比例较上个月则分别减少11.41％和3.75％。从销售比例上看，除90－120平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅外，其他各套型商品住宅的销售比例与上个月相比变化不大，市场运行仍保持着平稳的态势。（参见表2） 表2：
2007年5月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表
5、不同价位商品住宅供求结构 从5月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为8.76万平方米，占批准预售面积的27.98％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为8.89万平方米，占批准预售面积的28.39％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为6.82万平方米，占批准预售面积的21.78％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的七成以上。本月无6000米/平方米以上的商品住宅入市。 从5月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为22.61万平方米，占登记销售面积的35.85％；2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为16.73万平方米，占登记销售面积的26.53％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。 从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，本月我市只有3000－4000元/平方米商品住宅供应比例低于销售比例，呈现出供不应求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出不同程度供不应求的态势。与上个月相比，本月我市4000元/平方米以下商品住宅的供应比例下降了3.50个百分点，销售比例则与上个月基本持平。从总体上看，我市不同价位商品住宅的供求结构基本保持平稳状态。（参见表3） 表3：
2007年5月沈阳市不同价位商品住宅供销结构表
6、商品房价格运行情况 5月份，全市商品房销售均价为3736元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为4004元/平方米，1－5月份全市商品房平均销售价格为3528元/平方米，同比上涨5.22％。本月全市商品房销售均价与上个月相比上涨7.20％，市区商品房销售均价与上个月相比上涨9.85％。5月份，全市商品住宅销售均价为3220元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3459元/平方米，分别比去年同期上涨了1.80％和4.66％，其中全市商品住宅销售均价比上个月下降4.96％，市区商品住宅的销售均价比上个月下降2.37％。从总体情况可以看出，5月份我市商品房和商品住宅销售平均价格尽管有所起伏，但总体上依然运行平稳。（参见图3、图4） 图3：沈阳市商品房销售均价月度走势图
图4：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图
5月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3218元/平方米，与上个月相比下降5.02％；别墅的销售均价为4663元/平方米，与上个月相比上涨8.97％；网点的销售均价为4713元/平方米，与上个月相比下降3.86％；办公用房、写字楼的销售均价为5252元/平方米，与上个月相比上涨16.63％；车库及其它类物业的销售均价为5588元/平方米，与上个月相比上涨7.86％。本月，除商品住宅外，其他类物业的价格较上月均有所上涨。（参见图5） 图5：2007年5月沈阳市不同类型物业销售均价对比图
（二）商品房市场区域运行情况 1、不同区域商品房销售情况 5月份，全市商品房销售面积排在前三位的分别为于洪区、沈河区和铁西新区，其销售面积依次为20.85万平方米、13.72万平方米和10.36万平方米，与去年同期相比分别增长14.50％、607.22％和35.60％；其中商品住宅销售面积排在前三位的同样为于洪区、铁西新区和东陵区，其销售面积依次为19.48万平方米、8.46万平方米和6.65万平方米，与去年同期相比分别增长了11.06％、47.13％和8.48％。从今年前五个月的销售数据看，目前我市商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区和东部的大东区、东陵区，这四个区域商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的六成以上。（参见表4） 表4：2007年5月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表
注：法库县去年同期商品住宅无成交。 2、不同区域商品房价格运行情况 5月份，全市商品房销售均价最高的区域为和平区，销售均价为5655元/平方米；沈河区次之，商品房销售均价为5493元/平方米。市内八区中，本月于洪区的商品房销售均价最低，为3041元/平方米。环比上个月，皇姑区、大东区、于洪区和浑南新区的商品房销售均价有所下降，其他市内四区的商品房销售均价都有不同幅度的上涨。从近一年的我市市内八区商品房销售均价月度走势图可以看出，沈河区及和平区的商品房销售均价月度波动幅度较大，其他市内六区的商品房销售均价走势相对比较平稳。（参见图6、图7） 图6：2007年5月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图
图7：沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图
5月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、和平区和大东区，销售均价依次为4953元/平方米、4455元/平方米和3778元/平方米，环比上个月，沈河区和大东区分别下降了1.88％和2.75％，和平区则上涨了9.19％。东陵区和于洪区仍为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价分别为3084元/平方米和2962元/平方米。与上个月相比，5月份市内各区域商品住宅销售均价上涨的是和平区、铁西新区和东陵区，其他市内各区域商品住宅销售均价都出现了不同程度的下降。（参见图8、图9）
图9：沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图
二、5月份沈阳市存量房市场基本情况 （一）存量房市场总体运行情况 1、存量房转让成交情况 5月份，全市存量房转让面积为70.05万平方米、成交金额为14.83亿元、成交套数为8607套，转让面积和成交金额同比分别增长了3.78％和0.88％，成交套数同比减少了12.51％；其中存量住宅转让面积为53.21万平方米、成交金额为12.20亿元、成交套数为8213套，同比分别减少了7.99％、5.21％和13.44％。从环比数据看，由于4月末举办的春季房交会中部分享受优惠政策的存量房集中在本月办理过户手续，本月我市存量房市场各项交易指标较上个月均有所上涨。（参见图10） 图10：全市各月存量房、存量住宅转让面积对比图
2、存量房价格运行情况 5月份，全市存量房转让平均价格为2117元/平方米，存量住宅转让平均价格为2293元/平方米，与去年同期相比，存量房的转让均价下降2.80％，存量住宅的转让均价则上涨3.06％。从与上月对比情况看，存量房的转让均价小幅上涨1.78％，存量住宅的转让均价上涨了5.33％。总体来看，目前我市存量房和存量住宅转让价格基本保持平稳运行态势。（参见图11） 图11：沈阳市存量房市场转让均价月度走势图
（二）存量房市场区域运行情况 1、不同区域存量房转让成交情况 5月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为大东区、铁西新区和皇姑区，转让面积依次为13.36万平方米、13.04万平方米和9.34万平方米，大东区和铁西新区分别同比增长41.93％和32.73％，而皇姑区的存量房转让面积较上年同期则减少9.73％；存量住宅转让面积排在前三位的分别为皇姑区、大东区和铁西新区，转让面积依次为8.58万平方米、8.02万平方米和7.93万平方米，其中大东区同比增长5.06％，而皇姑区和铁西新区同比分别减少10.46％和16.97％。本月，市内八区中存量住宅转让面积较去年同期增长的是沈河区、大东区、于洪区和浑南新区，其他市内各区的存量住宅转让面积同比则均出现不同程度的下降。（参见表5） 表5：2007年5月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表
2、不同区域存量房价格运行情况 从市内八区存量房转让均价对比情况看，本月存量房转让均价最高的是浑南新区为4349元/平方米，与上个月相比下降了37.93％；大东区的存量房转让均价最低，为1893元/平方米，与上个月相比上涨了1.99％。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，浑南新区的存量住宅转让均价最高，为4349/平方米，较上个月上涨了37.93％；于洪区的存量住宅转让均价最低，为2142元/平方米，与上个月相比增幅为8.13％。（参见图12、图13） 图12：2007年5月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图
图13：沈阳市内八区存量住宅转让均价月度走势图
三、当前我市房地产市场基本运行态势 根据2007年5月我市商品房销售和存量房转让的具体情况可以看出，目前全市房地产供求市场呈现出以下运行特点：一是本月房地产供求总量较上月均有所下降。尽管受上个月春季房交会的影响，我市商品房、商品住宅的批准入市量和实际销售量月度环比均大幅下降，但也属正常现象；二是存量住宅与非存量住宅成交量涨跌互现。存量住宅转让数量较上年同期有所减少，但非存量住宅的转让面积、成交套数和成交金额较上年同期有所增加；三是商品住宅供应结构逐步改善。1－5月全市批准预售的商品住宅平均套型面积为90.07平方米，比上年同期下降6.28平方米，住房供应结构进一步得到改善；四是住房价格基本保持平稳。本月我市商品住宅销售均价和存量住宅转让均价同比都有所增长，涨幅分别为1.88％和3.06％，与上月相比商品住宅销售均价减少了4.96个百分点，而存量住宅销售均价则上涨了5.33个百分点。总体来看，1－5月份我市商品住宅市场基本保持平稳较快发展的态势，继续呈现供稳销旺、价格走势平稳的良好景象，交易稳步活跃，供求结构基本平衡合理，房地产市场仍然保持着健康稳定发展的良好局面。
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