2007年4月份沈阳市房地产市场分析报告

4月份，全市商品房批准预售面积为149.30万平方米，其中商品住宅批准预售面积为131.26万平方米，同比分别下降12.84％和6.91％。另外，从月度环比数据看，分别增长了347.14％和383.11％，主要是开发企业为了能够及时地在“春季房交会”上展示，在本月集中办理预售许可证，造成本月批准入市量较上月大幅增加。（参见图1）

截至4月末，全市商品房累计可售面积为913.70万平方米，其中商品住宅累计可售面积为529.25万平方米，同比分别增长17.27％和17.75％。由于近两个月来商品住宅批准入市量的大幅增加，本月商品住宅累计可售面积同比增幅高出商品房累计可售面积同比增幅0.48个百分点，这说明商品房累计可售结构正在逐渐改善。从4月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅所占比例为57.92%，低于1－4全市登记销售商品住宅所占比例30.97个百分点，这说明尽管目前我市商品住宅批准入市量有所增长，但商品房累计可售面积中商品住宅面积比例仍然偏低。这种现象的发生其中既有商品住宅销预售需求量一直偏大的因素，也有非住宅商品房入市面积所占比例大于实际需求的因素，需要进一步改善商品房供应结构；另一方面需要加大市场引导力度促进非住宅商品房的销售，逐步缓解商品住宅累计可售与市场需求间的矛盾。本月商品房及商品住宅的累计可售面积与上月环比分别小幅下降，其原因是本月商品房及商品住宅批准入市面积仍然小于实际登记销售面积，导致累计可售面积相对减少。

4月份，全市商品房实际登记销售面积为173.55万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为162.78万平方米，与去年同期相比分别下降了14.35％和17.92％，而环比分别增长了294.52％和345.36％，主要是4月19日—23日我市召开了2007沈阳春季房地产展示交易会造成集中成交的现象。1—4月全市商品房实际登记销售面积为360.06万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为320.05万平方米，同比依次增长了7.32％和4.78％，说明今年我市商品房及商品住宅销售状况要好于去年同期。（参见图2）

图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图

从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，普通住宅和别墅类物业的销售面积都有所下降，下降幅度分别为17.83％和68.57％；网点、办公用房和写字楼、车库及其它类物业的销售面积则有所增加，同比分别增长114.97％、227.28％和225.00％。由于非普通住宅类物业的销售面积较小，因此其同比涨跌变化幅度较大。4月份全市商品住宅成交面积占总量的93.73％，比上个月增加了10.96个百分点。（参见表1）

项目类别			销预售面积（万平方米）	同比增长（％）	所占比例（％）
商品房总计			173.55	-14.35	100.00
其中	住宅	小计	162.78	-17.92	93.79
		普通住宅	162.67	-17.83	93.73
		别墅	0.11	-68.57	0.06
	网点		6.32	114.97	3.64
	办公用房、写字楼		1.07	227.28	0.62
	车库及其它		3.38	225.00	1.95

从4月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为45.70万平方米，占批准预售商品住宅面积的34.82％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为55.18万平方米，占批准预售商品住宅面积的42.04％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为22.37万平方米，占批准预售商品住宅面积的17.04％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为8.01万平方米，占批准预售商品住宅面积的6.10％。

从4月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为64.72万平方米，占登记销售面积的39.76％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为59.63万平方米，占登记销售面积的36.63％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为28.97万平方米，占登记销售面积的17.80％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为9.46万平方米，占登记销售面积的5.81％。

从不同套型商品住宅的供求结构来看，60平方米以下套型、60－90平方米套型和120－144平方米套型的商品住宅供应比例分别低于销售比例2.54个百分点、2.40个百分点和0.76个百分点；90－120平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅供应比例分别高于销售比例5.41个百分点和0.29个百分点，呈现供略大于求的现象。对比上个月数据，本月我市加大了中小户型商品住宅的入市比例，90－120平方米套型商品住宅的入市比例较上个月增加了18.00％，而120－144平方米套型商品住宅入市比例较上个月减少14.54%。从销售比例上看，除60平方米以下和144平方米以上套型的商品住宅外，其他各套型商品住宅的销售比例与上个月相比变化不大，市场的运行比较平稳。（参见表2）

套型面积（平方米）	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
≤60	10.88	8.29	17.63	10.83
60－90	34.82	26.53	47.09	28.93
90－120	55.18	42.04	59.63	36.63
120－144	22.37	17.04	28.97	17.80
>144	8.01	6.10	9.46	5.81
合计	131.26	100.00	162.78	100.00

从4月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为30.10万平方米，占批准预售面积的22.93％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为41.86万平方米，占批准预售面积的31.89％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为25.86万平方米，占批准预售面积的19.70％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的七成以上。

从4月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为66.49万平方米，占登记销售面积的40.85％；2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为39.65万平方米，占登记销售面积的24.36％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。

从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，本月我市2000元/平方米以下的商品住宅及6000元/平方米以上的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出不同程度的供应过剩的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均低于销售比例，呈现出供不应求的态势，其中3000－4000元/平方米商品住宅的供需缺口最大，供应比例低于销售比例8.96个百分点。与上个月相比，本月我市4000元/平方米以下商品住宅的供应比例增加了8.47个百分点，销售比例则与上个月持平。从总体上看，我市不同价位商品住宅的供求结构基本保持平稳状态。（参见表3）

价格类别（元/平方米）	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
2000以下	21.97	16.74	8.69	5.34
2000－3000	30.10	22.93	39.65	24.36
3000－4000	41.86	31.89	66.49	40.85
4000－5000	25.86	19.70	32.04	19.68
5000－6000	6.63	5.05	11.59	7.12
6000以上	4.84	3.69	4.32	2.65
合计	131.26	100.00	162.78	100.00

4月份，全市商品房销售均价为3485元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3645元/平方米，分别比去年同期上涨了7.50％和7.08％，本月全市商品房销售均价与上个月相比上涨3.32％，市区商品房销售均价与上个月相比上涨2.04％。4月份，全市商品住宅销售均价为3388元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3543元/平方米，分别比去年同期上涨了6.64％和6.30％，其中全市商品住宅销售均价比上个月上涨了10.54％，市区商品住宅的销售均价环比上涨了7.04％。从总体涨幅变化情况可以看出，4月份我市商品房和商品住宅销售平均价格尽管有所起伏，但总体上依然保持平稳运行。（参见图3、图4）

4月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3388元/平方米，与上个月相比上涨10.94％；别墅的销售均价为4279元/平方米，与上个月相比大幅下降27.80％；网点的销售均价为4902元/平方米，与上个月相比上涨7.15％；办公用房、写字楼的销售均价为4503元/平方米，与上个月相比下降0.72％；车库及其它类物业的销售均价为5181元/平方米，与上个月相比下降3.52％。与前几个月相比，本月非住宅类物业的销售均价波动幅度相对较小，住宅类物业的销售均价变化幅度稍大。（参见图5）

4月份，全市商品房销售面积排在前三位的分别为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为38.67万平方米、38.65万平方米和18.62万平方米，与去年同期相比分别下降了13.44％、9.52％和26.73％；其中商品住宅销售面积排在前三位的同样为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为37.11万平方米、36.19万平方米和17.99万平方米，与去年同期相比分别下降了16.59％、11.52％和27.97％。从今年前四个月的销售数据看，目前我市商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区和东部的大东区，这三个区域商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的六成左右。（参见表4）

表4：2007年4月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

区、县（市）	商品房		商品住宅
区、县（市）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	7.48	28.53	6.95	23.27
和平区	12.20	46.64	10.68	45.02
皇姑区	9.60	-38.01	8.14	-46.35
铁西新区	38.65	-9.52	36.19	-11.52
大东区	18.62	-26.73	17.99	-27.97
东陵区	16.87	-38.06	16.17	-40.19
于洪区	38.67	-13.44	37.11	-16.59
浑南新区	13.26	65.94	12.80	60.44
苏家屯区	6.28	-4.76	6.13	-6.56
新城子区	7.76	-50.29	6.88	-55.77
新民市	2.86	22.31	2.58	14.26
辽中县	0.14	-36.19	0.14	-17.16
法库县	1.08	400.38	1.01	379.11
康平县	0.08	——	0.01	——

4月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为5194元/平方米；和平区次之，商品房销售均价为4439元/平方米。市内八区中，本月东陵区的商品房销售均价最低，为2929元/平方米。环比上个月，沈河区、和平区和东陵区的商品房销售均价有所下降，其他市内五区的商品房销售均价都有所上涨。从近一年的我市市内八区商品房销售均价月度走势图可以看出，沈河区及和平区的商品房销售均价月度波动幅度较大，其他市内六区的商品房销售均价走势相对比较平稳。（参见图6、图7）

图6：2007年4月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图

4月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、和平区和皇姑区，销售均价依次为5048元/平方米、4080元/平方米和3929元/平方米，环比上个月，沈河区和皇姑区分别上涨了3.44％和17.98％，和平区则下降了3.54％。东陵区和于洪区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价分别为2870元/平方米和3048元/平方米。与上个月相比，除和平区外，其他市内各区域商品住宅销售均价都出现了不同程度的上涨。（参见图8、图9）

图8：2007年4月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图

4月份，全市存量房转让面积为53.34万平方米、成交金额为11.10亿元、成交套数为5388套，转让面积和成交金额同比分别增长了14.10％和15.75％，成交套数同比减少了7.63％；其中存量住宅转让面积为32.79万平方米、成交金额为7.14亿元、成交套数为4970套，同比分别下降了12.37％、0.83％和8.92％。从环比数据看，我市存量房市场各项交易指标较上个月均有所上涨，非存量住宅的转让面积、成交金额和成交套数继续增加。（参见图10）

4月份，全市存量房转让平均价格为2080元/平方米，存量住宅转让平均价格为2177元/平方米，与去年同期相比，存量房的转让均价上涨了1.41％，存量住宅的转让均价上涨了13.15％。从本月与上月对比情况看，存量房的转让均价小幅上涨1.17％，存量住宅的转让均价下降了2.55％。总体来看，目前我市存量房和存量住宅转让价格基本保持平稳运行态势。（参见图11）

4月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为铁西新区、大东区及和平区，转让面积依次为13.75万平方米、8.46万平方米和6.70万平方米，分别同比增长197.36％、62.97％和3.75％；存量住宅转让面积排在前三位的为皇姑区、大东区和铁西新区，转让面积依次为5.14万平方米、4.51万平方米和4.29万平方米，其中皇姑区同比下降了17.41％，而大东区和铁西新区同比分别增长了6.03％和2.33％。本月，市内八区中只有铁西新区和大东区的存量住宅转让面积较去年同期有所增长，其他市内各区的存量住宅转让面积同比均出现不同程度的下降。（参见表5）

表5：2007年4月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表

区、县（市）	存量房		存量住宅
区、县（市）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	4.03	-55.37	3.11	-36.48
和平区	6.70	3.75	3.97	-15.62
皇姑区	6.46	-2.33	5.14	-17.41
铁西新区	13.75	197.36	4.29	2.33
大东区	8.46	62.97	4.51	6.03
东陵区	2.17	-30.72	1.79	-30.27
于洪区	3.12	1.31	2.50	-7.92
浑南新区	0.06	-37.50	0.06	-36.22
苏家屯区	1.43	54.97	1.11	32.25
新城子区	1.73	-35.76	1.35	-43.90
新民市	1.29	-53.23	1.20	-53.80
辽中县	1.74	-4.12	1.49	-6.02
法库县	0.23	-31.84	0.23	-31.84
康平县	2.17	——	2.04	——

从市内八区存量房转让均价对比情况看，4月份，沈河区的存量房转让均价最高，为3320元/平方米，与上个月相比下降了15.19％；铁西新区的存量房转让均价最低，为1725元/平方米，与上个月相比上涨了13.94％。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，沈河区的存量住宅转让均价最高，为3154元/平方米，较上个月上涨了12.00％；于洪区的存量住宅转让均价最低，为1981元/平方米，与上个月相比基本持平。（参见图12、图13）

图12：2007年4月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图

根据2007年4月我市商品房销售和存量房转让的各方面具体情况可以看出，目前全市房地产供求市场呈现出以下运行特点：一是由于春季房交会的召开，我市商品房、商品住宅的批准入市量和实际销售量月度环比呈大幅增长的态势；二是存量住宅转让数量较上年同期有所减少，但非存量住宅的转让面积和成交金额较上年同期明显增加；三是商品住宅供应结构逐步改善，1－4月全市批准预售的商品住宅平均套型面积为90.80平方米，比上年同期下降5.37平方米，说明住房供应结构进一步得到改善；四是住房价格基本保持平稳，商品住宅销售均价有所上涨，而存量住宅转让均价环比略有下降。总体来看，1－4月份我市商品住宅市场供需两旺，供求结构基本平衡，住房价格基本保持平稳，房地产市场继续保持健康稳定的发展态势。