2007年1月份沈阳市房地产市场分析报告

1月份，全市商品房批准预售面积为39.20万平方米，其中商品住宅批准预售面积为33.55万平方米，同比分别增长32.88％和57.44％，与上月环比分别减少了74.84％和74.53％。商品住宅批准入市面积占总量的85.59％，说明目前我市商品房供应市场是以住宅为主体，总体结构处于合理状态。（参见图1）

截至1月末，全市商品房累计可售面积为962.81万平方米，其中商品住宅累计可售面积为582.49万平方米，同比分别增长10.65％和5.13％。由于去年我市非商品住宅入市面积较大的累积因素影响，加之我市商品住宅的需求量一直比较大，导致目前我市商品房累计可售面积中，商品住宅面积比例偏低，非商品住宅面积比例偏高，我市需要逐渐改善商品房累计可售供应结构与市场需求存在的差距。

1月份，全市商品房实际登记销售面积为95.40万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为80.16万平方米，同比分别增长了237.94％和285.94％，环比上月分别增长了122.74％和143.06％，我市商品房及商品住宅市场仍然保持着旺盛的销售态势。（参见图2）

图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图

从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，除别墅类物业受国家宏观调控影响成交面积有所减少外，其他各类型物业均保持了较快的增长速度，其中普通住宅与去年同期相比增长了288.72％，网点与去年同期相比增长了191.96％。1月份全市商品住宅成交面积占总量的84.03％，住宅市场依然占据着我市房地产市场的绝对主导地位。（参见表1）

项目类别			销预售面积（万平方米）	同比增长（％）	所占比例（％）
商品房总计			95.40	237.94	100.00
其中	住宅	小计	80.16	285.94	84.03
		普通住宅	79.99	288.72	83.85
		别墅	0.17	－10.74	0.18
	网点		9.03	191.96	9.46
	办公用房、写字楼		1.16	56.12	1.22
	车库及其它		5.05	39.56	5.29

从1月份全市商品住宅批准预售的情况看，90平方米以下套型的商品住宅面积合计为13.82万平方米，占批准预售商品住宅面积的41.19％；90－120平方米套型的商品住宅面积合计为13.69万平方米，占批准预售商品住宅面积的40.80％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为3.72万平方米，占批准预售商品住宅面积的11.09％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为2.32万平方米，占批准预售商品住宅面积的6.92％。从1月份全市商品住宅登记销售情况看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为33.84万平方米，占登记销售面积的42.22％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为22.91万平方米，占登记销售面积的28.58％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为12.37万平方米，占登记销售面积的15.43％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为11.04万平方米，占登记销售面积的13.77％。从供求面积结构对比情况看，60平方米以下和90－120平方米套型的商品住宅本月供应比例分别高于销售比例6.17个百分点和12.22个百分点；60－90平方米和120平方米以上套型的商品住宅本月供应比例则均低于销售比例。（参见表2）

套型面积	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
≤60㎡	5.24	15.62	7.57	9.45
60㎡－90㎡	8.58	25.57	26.27	32.77
90㎡－120㎡	13.69	40.80	22.91	28.58
120㎡－144㎡	3.72	11.09	12.37	15.43
>144㎡	2.32	6.92	11.04	13.77
合计	33.55	100.00	80.16	100.00

从1月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅面积为10.57万平方米，占批准预售面积的31.51％，所占比例最大；2000－3000元/平方米的商品住宅面积为8.65万平方米，占批准预售面积的25.78％，所占比例也比较大。从1月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为26.55万平方米，占登记销售面积的33.12％，所占比例最大；2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为22.40万平方米，占登记销售面积的27.95％，所占比例也比较大。其他各个价位段的商品住宅，无论批准预售面积还是实际登记销售面积所占比例都很小。本月我市实际登记销售的商品住宅无超过7000元/平方米价位的。从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，我市商品住宅的供求结构基本处于平衡状态，各价位段的商品住宅供应比例与实际销售比例基本保持一致，市场运行比较健康。（参见表3）

价格类别（元/平方米）	上市面积（万平方米）	所占比例（%）	销售面积（万平方米）	所占比例（%）
2000以下	5.01	14.93	11.10	13.85
2000－3000	8.65	25.78	22.40	27.95
3000－4000	10.57	31.51	26.55	33.12
4000－5000	5.03	14.99	11.81	14.73
5000－6000	3.23	9.63	5.75	7.17
6000以上	1.06	3.16	2.55	3.18
合计	33.55	100.00	80.16	100.00

1月份，全市商品房销售均价为3517元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3714元/平方米，分别比去年同期下降了6.11％和9.79％，比上个月分别下降了1.42％和2.62％。1月份，全市商品住宅销售均价为3217元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3406元/平方米，分别比去年同期上涨了4.92％和0.24％，比上个月分别下降了4.93％和3.84％。从涨幅变化可以看出，1月份我市商品房和商品住宅平均价格保持了平稳运行态势。（参见图3、图4）

1月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3216元/平方米，较上月下降了4.94％；别墅的销售均价为3998元/平方米，较上月上涨了6.61％；网点的销售均价为5183元/平方米，较上月大幅上涨了32.32％；办公用房、写字楼的销售均价为5132元/平方米，较上月上涨了6.58％；车库及其它类物业的销售均价为4929元/平方米，较上月微幅上涨了0.26％。除网点类物业的销售均价涨幅明显外，其他各类型物业的销售均价波动幅度均较小。（参见图5）

1月份，全市商品房销售面积排在前三位的分别为于洪区、铁西新区和东陵区，其销售面积依次为22.35万平方米、17.19万平方米和10.07万平方米，与去年同期相比分别上涨了523.90％、221.18％和357.79％；商品住宅销售面积排在前三位的同样为于洪区、铁西新区和东陵区，其销售面积依次为20.57万平方米、11.99万平方米和8.97万平方米，与去年同期相比分别上涨了508.04％、433.38％和362.96％。从本月市内八区商品房、商品住宅的销售面积情况看，铁西新区、皇姑区及和平区的非商品住宅销售面积所占比例较大，分别达到了30.24％、26.41％和26.37％；其他市内五区仍以商品住宅为主，非商品住宅所占比例均在15％以下。（参见表4）

表4：2007年1月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

区、县（市）	商品房		商品住宅
区、县（市）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）	销售面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	3.39	131.06	2.91	192.30
和平区	8.44	223.72	6.22	630.48
皇姑区	8.88	209.62	6.53	205.44
铁西新区	17.19	221.18	11.99	433.38
大东区	8.88	191.05	8.13	203.22
东陵区	10.07	357.79	8.97	362.96
于洪区	22.35	523.90	20.57	508.04
浑南新区	5.57	93.96	5.49	107.31
苏家屯区	1.50	80.93	1.38	91.40
新城子区	6.47	544.44	5.63	464.88
新民市	2.31	0.81	2.05	－1.25
辽中县	0.20	——	0.20	——
法库县	0.08	——	0.05	——
康平县	0.07	－34.63	0.04	－56.27

1月份，全市商品房销售均价最高的区域为和平区，销售均价为5437元/平方米；沈河区次之，商品房销售均价为5287元/平方米。沈河区、和平区、皇姑区和铁西新区的商品房销售均价与上个月相比都有所上涨，大东区、东陵区、于洪区和浑南新区的商品房销售均价则与上个月相比都有所下降。从近几个月总体走势看，我市市内八区中，沈河区及和平区的商品房销售均价最高，基本保持在5000元/平方米左右；皇姑区、铁西新区和大东区次之，商品房销售均价在3800－4000元/平方米之间；东陵区、于洪区和浑南新区的商品房销售均价最低，基本在3000元/平方米上下波动。（参见图6、图7）

图6：2007年1月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图

1月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域为和平区、沈河区和皇姑区，销售均价依次为5219元/平方米、4988元/平方米和3753元/平方米，其中沈河区比上月下降了8.00％，和平区和皇姑区则分别比上月上涨了31.51％和1.69％。本月市内八区中，除和平区和皇姑区的商品住宅销售均价有所上涨外，其他市内六区的商品住宅销售均价都呈现稳中略有降的态势。（参见图8、图9）

图8：2007年1月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图

1月份，全市存量房转让面积为31.34万平方米、成交金额为7.01亿元、成交套数为4847套，同比分别增长了3.04％、13.25％和29.25％；其中存量住宅转让面积为28.95万平方米、成交金额为6.18亿元、成交套数为4561套，同比分别增长了22.21％、24.10％和29.50％。从总体上看，我市存量住宅成交量保持了较快速的增长，各项指标同比增长率均保持在20％以上。由于有部分冬季房交会期间享受优惠政策的存量住宅在上月办理转让手续，导致上月我市存量房及存量住宅的成交量较大，因此本月各项指标环比上月均出现了一定幅度的下降。（参见图10）

1月份，全市存量房转让平均价格为2235元/平方米，存量住宅转让平均价格为2134元/平方米，同比分别上涨了9.84％和1.52％。从本月与上月环比情况看，存量房的转让均价下降了9.24％，存量住宅的转让均价下降了8.92％。随着国家加强对存量住宅的宏观调控力度，存量住宅的转让成本有所提高，促使转让均价呈现出不断走高的态势。经过近几个月的政策消化期，宏观调控政策的主要针对对象——大户型非普通商品住宅的转让数量逐渐减少，存量住宅的转让均价开始有所回落。（参见图11）

1月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为皇姑区、铁西新区和大东区，其转让面积依次为4.85万平方米、4.17万平方米和4.17万平方米；存量住宅转让面积排在前三位的分别为皇姑区、铁西新区及和平区，其转让面积依次为4.78万平方米、4.09万平方米和3.90万平方米。（参见表5）

表5：2007年1月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表

区、县（市）	存量房		存量住宅
区、县（市）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）	转让面积（万平方米）	同比增长（％）
沈河区	3.83	6.24	2.91	－4.66
和平区	3.93	－13.63	3.90	11.63
皇姑区	4.85	14.55	4.78	29.06
铁西新区	4.17	－24.35	4.09	20.20
大东区	4.17	22.58	3.87	22.40
东陵区	1.87	－49.29	1.86	－11.36
于洪区	2.24	13.21	1.98	11.15
浑南新区	0.00	——	0.00	——
苏家屯区	1.12	62.76	1.02	59.39
新城子区	1.89	162.84	1.61	123.06
新民市	1.00	4.31	0.94	15.78
辽中县	0.57	55.91	0.52	59.05
法库县	0.57	——	0.57	——
康平县	1.14	66.73	0.90	96.63

从市内八区存量房转让均价对比情况看，1月份，沈河区的存量房转让均价最高，为3442元/平方米，与上个月相比下降了9.41％；于洪区的存量房转让均价最低，为1715元/平方米，与上个月相比下降了14.78％。从存量住宅转让均价对比情况看，沈河区的存量住宅转让均价最高，为3047元/平方米，较上个月下降了1.89％；于洪区的存量住宅转让均价最低，为1843元/平方米，较上个月下降了10.03％。从总体情况看，本月我市市内八区的存量住宅转让均价都呈现下降的态势。（参见图12、图13）

图12：2007年1月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图

根据2007年1月我市商品房销售和存量房转让的各方面具体情况，可以看出目前全市房地产销售市场呈现出以下运行特点：一是商品房批准入市量继续保持同比大幅度增长的态势，商品房及商品住宅新入市面积同比分别增长32.88％和57.44％。二是商品房及商品住宅实际登记销预售面积保持了高速的增长，分别同比增长了237.94％和285.94％。三是存量住宅市场较去年同期更为活跃，各项指标与去年同期相比都出现了大幅度的增长，涨幅均在20％以上。四是商品住宅供应和销售结构逐步改善，其中90平方米以下套型的商品住宅供应面积比例与销售面积比例基本保持一致，中小户型商品住宅的市场供销结构比较合理。五是新建商品住宅价位结构合理，2000－4000元/平方米的商品住宅供应面积占全部新入市面积的57.28％，其他各价位段的商品住宅供求比例均衡。六是房价处于略有上涨、平稳运行的状态，其中商品住宅销售均价同比增长了4.93％，存量住宅转让均价同比增长了1.53％。总体来看，2007年伊始，我市商品房与存量房交易市场活跃，商品房供销总量继续大幅上涨，供销结构进一步改善，房价运行平稳，延续了去年良好的运行态势。