2006年12月份沈阳市房地产市场分析报告
进入2006年最后一个月，受房地产市场销售淡季的影响，我市商品房、商品住宅的成交量出现了明显的减少，市场交易比较平淡，由于冬季房交会期间购买的部分存量住宅在本月办理过户手续，使我市存量住宅市场的成交状况本月相对活跃。2006年，我市房地产市场一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。
一、2006年12月份沈阳市房地产市场综述
（一）2006年12月份沈阳市房地产市场运行特点分析
1、商品房和商品住宅的入市量较大，市场成交情况相对平淡
本月我市商品房、商品住宅的批准预售面积依旧较大，全市商品房入市155.80万平方米，与上年同期相比增长了78.67％；商品住宅入市131.70万平方米，与上年同期相比增长了272.03％。相对而言，本月商品房、商品住宅市场的销售状况则比较平淡，受上个月召开冬季房交会和进入销售淡季的影响，本月成交量出现了明显的减少。全市商品房实现销售42.83万平方米，商品住宅实现销售32.98万平方米，环比上月分别减少了65.38％和70.06％。
2、受冬季房交会的影响，存量房市场成交量有所增多
由于上个月举办了冬季房交会，一部分存量房在本月办理过户手续，因此本月存量房、存量住宅的成交量出现了一定幅度的增长。12月份，全市存量房共成交55.67万平方米，较去年同期大幅增长了38.93％，环比上月增长了9.09％；存量住宅共成交44.81万平方米，较去年同期增长了20.49％，环比上月增长了20.42％。
3、商品房、商品住宅成交均价继续呈现稳中有升的态势
在国家宏观调控政策的积极引导下，房地产投资需求得到了有效的遏制，市场稳定运行，价格走势也比较平稳。12月份，我市商品房成交均价为3568元/平方米，比上个月上涨了1.98％；商品住宅成交均价为3384元/平方米，比上个月上涨了2.64％，保持了稳中有升的良好态势。
（二）需要关注的因素
1、当月存量房、存量住宅成交均价继续走高
12月份，我市存量房成交均价为2463元/平方米，与上个月相比上涨了5.19％；存量住宅成交均价为2343元/平方米，与上个月相比上涨了2.09％。由于存量住宅的交易成本有所提高，而卖方将这一部分成本转嫁至房价中，使得我市存量住宅的成交均价有所上涨。
2、加强对市场的合理引导
进入年终岁尾，房地产市场的业内人士往往猜测新的一年国家的宏观调控政策走向，在政策不确定期内，市民对市场政策无法把握，可能会带来房地产市场交易的短期波动。在这种状况下，政府有必要对市场进行合理引导，确保市场运行的稳定性。
二、房产供销总量分析
（一）商品房供销总量分析
1、商品房供求基本情况分析
2006年12月份，全市商品房批准预售面积为155.80万平方米，与上年同期相比增长了78.67％；其中,商品住宅批准预售面积为131.70万平方米，与上年同期相比增长了272.03％。同期，全市商品房实际登记销售42.83万平方米，同比增长了168.36％；其中，商品住宅实际登记销售32.98万平方米，同比增长了184.31％。截至12月末，我市商品房累计可售面积为1019.01万平方米，与上年同期相比增长了17.28％；商品住宅累计可售面积为629.10万平方米，与上年同期相比增长了13.65％。
本月我市商品房、商品住宅的入市量依旧较大，但由于进入房地产市场的销售淡季，加之上个月的冬季房交会分流了部分成交，使得实际登记销售面积较上个月出现了明显减少，商品房销售面积环比上个月减少了65.38％，商品住宅销售面积环比上个月减少了70.06％。（见图1、图2）
图1：沈阳市商品房上市量、销售量月度走势图
图2：沈阳市商品住宅上市量、销售量月度走势图
2、商品房、商品住宅供销对比
从供销比情况来看，由于本月商品房、商品住宅的上市量较大，而成交量则较上个月明显减少，因此供销比继续出现大幅度的上涨，商品房的供销比例为3.64:1,商品住宅的供销比例为3.99:1。（见图3）
图3：沈阳市商品房、商品住宅供销比月度走势图
（二）存量房交易基本情况分析
12月份，全市存量房共成交7502套，与去年同期相比增长了19.36％；成交面积为55.67万平方米，与去年同期相比大幅增长了38.93％；成交金额为13.71亿元，与去年同期相比增长了60.92％。同期，全市存量住宅共成交7083套，较去年同期增长了16.84％；成交面积为44.81万平方米，较去年同期增长了20.49％；成交金额为10.50亿元，较去年同期增长了34.62％。
由于上个月我市举办了冬季房交会，一部分存量住宅在本月办理过户手续，因此本月存量房、存量住宅的成交量出现了一定幅度的增长。与上个月相比，存量房的成交面积增长了9.09％，存量住宅的成交面积增长了20.42％。（见图4）
图4：全市各月存量房、存量住宅成交面积对比图
三、房产供销结构分析
（一）商品房市场供销结构分析
1、不同物业类型销售结构分析
从我市商品房不同类型物业的销售面积比重可以看出，12月份，我市普通住宅的销售面积比重较上个月出现了明显的较少，本月销售比重为76.81％，与上个月相比减少了12.08％；网点类物业的销售比重为16.81％，与上个月相比增加了8.98％；车库及其它类物业的销售比重为5.56％，较上个月增加了3.23％；办公用房及写字楼和别墅类物业的销售比重与上个月相比变化不大。（见图5）
图5：2006年12月沈阳市商品房不同物业类型销售面积比重图
2、不同区域商品住宅销售结构分析
2006年12月，我市商品房成交面积排在前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其成交面积依次为8.63万平方米、7.79万平方米和5.59万平方米；商品住宅成交面积排在前三位的同样为铁西新区、于洪区和东陵区，其成交面积依次为6.85万平方米、6.63万平方米和4.62万平方米。（见图6）
图6：2006年12月沈阳市商品房、商品住宅成交面积区位分布图
图7：2006年12月沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图
从12月份我市各区域商品住宅成交面积比重图看，各个区域的销售比重与上个月相比变化不大，铁西新区和于洪区比重都保持在20％以上，沈河区、和平区和皇姑区的商品住宅销售比重则均比较小。（见图7）
12月份，我市商品住宅成交金额排在前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其成交金额依次为2.50亿元、2.03亿元和1.51亿元，分别比去年同期增长了482.88％、444.55％和230.28％。（见图8）
图8：2006年12月份沈阳市各区域商品住宅销售金额对比图
12月份，我市市内各区商品住宅户均成交面积与上个月相比变化不大，户均成交面积最大的依然为和平区和浑南新区，户均成交面积分别为115.39平方米和108.86平方米；户均成交面积最小的为于洪区和沈河区，户均成交面积均在90平方米以下，分别为84.71平方米和86.56平方米。（见图9）
图9：2006年12月沈阳市内各区商品住宅户均成交面积对比图
从商品住宅户均成交总价看，12月份，市内各区的成交总价与上个月相比均变化不大。沈河区为我市商品住宅户均成交总价最高的区域，平均每套商品住宅销售总价为46.94万元，较上个月增加了2.05万元。于洪区为本月我市商品住宅户均总价最低的区域，平均每套商品住宅销售总价为25.87万元，较上个月增加了1.02万元。（见图10）
图10：2006年12月沈阳市内各区商品住宅户均成交总价对比图
3、不同价位商品住宅供销结构分析
从不同价位商品住宅供应结构来看，12月份，我市供应面积最大的依然为3000－4000元/平方米的商品住宅，共上市42.05万平方米，占全部新增供应量的31.93％，与上个月基本持平。2000－3000元/平方米商品住宅的供应比重为29.10％，较上个月增加了1.40％；2000元/平方米以下的商品住宅的供应比重为18.82％，较上个月减少了1.67％；4000元/平方米以上商品住宅的供应比重与上个月相比变化不大。
从12月份我市商品住宅销售结构看，3000－4000元/平方米的商品住宅为主要的价格成交区间，共成交商品住宅13.27万平方米，占全部成交量的40.24％，比重较上个月减少了3.78％；2000－3000元/平方米商品住宅的成交量也较大，其成交比重为26.23％，与上个月相比减少了3.62％。本月2000元/平方米以下商品住宅的销售状况较好，销售比重为10.07％，较上个月增加了4.56％。
从12月份不同价位商品住宅供销结构对比图看，由于本月商品住宅的上市量较大，各个价格区间的供销比都较上个月有所增大，2000元/平方米以下商品住宅的供销比最大，为7.5：1。（见图11）
图11：2006年12月沈阳市不同价位商品住宅供销结构对比图
从12月份我市不同价位商品住宅户均成交面积图看，3000－4000元/平方米商品住宅的户均成交面积为93.25平方米，比上个月增加了1.61平方米；2000－3000元/平方米商品住宅的户均成交面积为89.08平方米，较上个月增加了2.76平方米。6000元/平方米以上商品住宅的户均成交面积变化幅度较大，本月户均成交面积为83.53平方米，较上个月大幅减少了25.75平方米。（见图12）
图12：2006年12月沈阳市不同价位商品住宅户均成交面积图
4、不同套型商品住宅供销结构分析
从不同套型商品住宅上市情况看，12月份，我市套型面积在90－120平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为39.48％，与上个月相比，比重增加了9.83％；60－90平方米商品住宅的上市面积比重为30.31％，与上个月基本持平。本月144平方米以上的大户型上市面积明显减少，比重由上个月的15.83％减少至4.53％。
从12月份我市不同套型商品住宅销售情况来看，90－120平方米的商品住宅共销售了12.13万平方米，所占比重为36.78％，较上个月增加了6.89％；60－90平方米的商品住宅共销售了8.15万平方米，所占比重为24.71％，较上个月减少了12.12％；120－144平方米和144平方米以上的商品住宅销售比重均比上个月有所增加。
12月份，我市商品住宅的上市量较大，除144平方米以上大户型商品住宅的供求状况较好外，其它各个面积区间的商品住宅都出现了不同程度的供大于求的局面，60－144平方米的各面积区间商品住宅的供销比均偏高。（见图13）
图13：2006年12月沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图
12月份，我市商品住宅的户均成交面积为91.58平方米，较上个月增加了0.88平方米。从我市商品住宅户均成交面积月度对比情况可以看出，9月份之后我市商品住宅户均成交面积较前几个月明显减小，月度变化幅度也较小，“国六条”宏观调控的作用逐步显现。（见图14）
图14：2006年沈阳市商品住宅户均成交面积月度对比图
5、购买者结构分析
从商品住宅购买者结构看，
12月份，本市居民购买商品住宅面积为23.06万平方米，其所占比重为69.93％，较上个月减少了1.90％；外地居民购买商品住宅面积为9.92万平方米，所占比重为30.07％。（见图15）
图15：2006年12月沈阳市商品住宅购买者结构图
（二）存量房市场销售结构分析
12月份，我市存量房成交面积排在前三位的分别为皇姑区、大东区和沈河区，其成交面积分别为10.69万平方米、8.44万平方米和8.20万平方米；存量住宅成交面积排在前三位的也依次为皇姑区、大东区和沈河区，其成交面积依次为7.83万平方米、5.97万平方米和5.88万平方米。（见图16）
图16：2006年12月沈阳市存量房、存量住宅成交面积区位分布图
与上个月相比，皇姑区和铁西新区的存量住宅成交面积比重均出现了明显的增加，分别增加了5.46％和4.05％；沈河区及和平区存量住宅的成交面积比重则有所减少，分别减少了10.07％和3.67％。其它区域的成交面积比重与上个月相比变化不大。（见图17）
图17：2006年12月沈阳市各区存量住宅成交面积比重图
（三）二三级市场联动分析
由于11月份我市举办了冬季房交会，有一部分存量住宅在本月办理转让手续，因此本月存量住宅的成交量较上个月增多，而商品住宅的成交情况则较上个月明显减少，使得本月我市商品住宅和存量住宅成交面积比例有所降低，为0.74：1。从2006年全年的成交数据看，只有1月和12月出现了存量住宅成交量大于商品住宅成交量的情况。（见图18）
图18：沈阳市商品住宅、存量住宅成交面积月度走势图
从12个月移动平均值来看，12月份我市商品房与存量房的成交面积比例为1.78：1；商品住宅与存量住宅的成交面积比例为2：1，与上个月相比变化幅度不大。随着房地产市场的日益成熟和居民购房需求的不断释放，我市商品房、商品住宅销售量稳步走高，存量房、存量住宅则因受到调控政策影响，增幅减缓，因此我市二三级市场的成交面积比值较去年出现了明显的升高，市场结构正在进行调整。（见图19）
图19：沈阳市房产二三级市场联动分析
（四）商品房市场与租赁市场联动分析
从6个月移动平均值来看，12月份，我市商品房成交面积与租赁面积比例为2.18：1，与上个月相比，比例出现了大幅度的下降。这是因为12月份我市房屋租赁市场的情况较好，租赁面积较前几个月出现了大幅度的增加，使得本月商品房成交面积与租赁面积比例出现了下降。（见图20）
图20：沈阳市商品房交易市场与租赁市场联动分析
四、房地产价格分析
（一）商品房销售价格情况分析
图21：沈阳市商品房销售均价月度走势图
12月份，我市商品房销售均价为3568元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3814元/平方米，分别比去年同期下降了0.64％和6.17％，较上个月上涨了1.98％和4.38％。今年下半年，全市和市区商品房的销售均价波动幅度趋缓，基本保持稳中有升的态势。（见图21）
12月份，我市不同类型的物业中，普通商品住宅成交均价为3383元/平方米，较上个月小幅上涨了2.89％；别墅的成交均价为3750元/平方米，较上个月大幅下降了56.88％；网点的成交均价为3917元/平方米，较上个月下降了25.72％；办公用房、写字楼的成交均价为4815元/平方米，较上个月上涨了22.74％；车库及其它类物业的成交均价为4916元/平方米，较上个月下降了3.44％。由于非普通住宅类商品房的总体成交面积较小，因此其成交均价受位置、项目等因素的影响较大，价格的波动幅度也偏大。（见图22）
图22：2006年12月沈阳市商品房市场不同类型物业成交均价对比图
12月份，我市商品房成交均价最高的区域为沈河区，成交均价为5176元/平方米，较上个月上涨了4.38％；和平区次之，商品房成交均价为4729元/平方米，较上个月上涨了4.37％。从整体走势看，本月我市各区商品房的成交均价都出现了上涨的态势，上涨幅度在100－200元/平方米左右。（见图23、图24）
图23：2006年12月沈阳市各区商品房成交均价对比图
图24：沈阳市内各区商品房成交均价月度走势图
（二）商品住宅销售价格情况分析
12月份，我市商品住宅销售均价为3384元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3542元/平方米，分别比去年同期上涨了15.65％和5.45％，比上个月上涨了2.64％和3.03％，价格走势比较平稳。1－12月，我市商品住宅的累计成交均价为3222元/平方米，较2005年上涨了3.60％。（见图25、图26）
图25：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图
图26：2002年－2006年沈阳市商品住宅成交均价走势图
12月份，我市商品住宅成交均价最高的三个区域为沈河区、和平区和大东区，成交均价分别为5422元/平方米、3969元/平方米和3745元/平方米，分别比上个月上涨了3.02％、3.04％和3.03％。其它市内区域商品住宅的成交均价与上个月相比均有所上涨。本月法库县商品住宅无成交。（见图27、图28）
图27：2006年12月沈阳市各区商品住宅成交均价对比图
图28：沈阳市内各区商品住宅成交均价月度走势图
（三）存量房成交价格情况分析
12月份，我市存量房成交均价为2463元/平方米，与上个月相比上涨了5.19％；存量住宅成交均价为2343元/平方米，与上个月相比上涨了2.09％。从月度环比情况看，我市存量房、存量住宅的走势依旧保持着稳中略升的态势。（见图29）
图29：沈阳市存量房市场成交均价月度走势图
从市内各区存量房成交均价对比情况看，12月份，沈河区的存量房成交均价最高，为3800元/平方米，与上个月相比增长了8.94％；浑南新区的存量房成交均价最低，为1995元/平方米。从存量住宅成交均价对比情况看，沈河区的存量住宅成交均价最高，为3106元/平方米，较上个月下降了2.42％；浑南新区的存量住宅成交均价最低，为1995元/平方米，较上个月下降了36.00％。除于洪区外，本月我市市内其它各区存量住宅的成交均价都较上个月出现了不同程度的上涨。（见图30、图31）
图30：2006年12月沈阳市内各区存量房成交均价对比图
图31：沈阳市内各区存量住宅成交均价月度走势图
附：
图32：沈阳市二三级市场月度成交均价环比变动走势图
