2006年11月份沈阳市房地产市场分析报告
11月份，我市举办了第二届冬季房交会，商品房、商品住宅的上市量和销售量大幅度增长，在年终岁尾创造了一个新的销售高峰。在宏观经济快速发展的大背景下，我市房地产市场持续升温，各项指标不断增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，继续呈现出稳定的发展局面。
一、2006年11月份沈阳市房地产市场综述
（一）2006年11月份沈阳市房地产市场运行特点分析
1、商品房和商品住宅的上市量和销售量均大幅度增长。
本月我市商品房、商品住宅市场继续呈现活跃景象，供销量持续增长。11月份，商品房上市192.20万平方米，实现销售123.70万平方米，环比分别增长了362.02％和33.66％；商品住宅上市166.80万平方米，实现销售110.14万平方米，环比分别增长了377.94％和37.49％。由于上个月我市商品房、商品住宅入市量较小，加之本月举办冬季房交会，使得入市量的环比增幅较大。除冬交会这一影响因素外，市场运行稳定、住宅均价趋于平稳、消费者购房信心的逐渐恢复都对我市房地产市场的运行产生了重要的作用。
2、存量房市场不愠不火，受政策影响依然明显。
从总体上看，本月我市存量房市场成交量继续保持平稳，存量房共成交51.03万平方米，环比增长1.96％；存量住宅共成交37.21万平方米，环比增长4.46％。由于冬季房交会在月末举行，一部分享有购房优惠政策的存量房要在12月份才能办理过户手续，加上宏观调控政策对存量住宅市场成交情况的影响依旧存在，因此本月我市的存量房、存量住宅的成交量没有出现大幅度的增长。
3、中等价位商品住宅销售比重增大，低价位商品住宅销售比重逐月减少。
11月份，我市3000－4000元/平方米商品住宅的销售面积比重为44.02％，较上个月增加了9.84％；3000元/平方米以下的商品住宅的销售面积比重为35.36％，较上个月减少了10.98％，本月是我市自6月份以来低价位商品住宅销售面积比重最小的月份。随着收入水平的提高，居民对商品住宅价格的承受能力也有所增强，我市商品住宅呈现中等价位销售比重增大、低价位销售比重减少的趋势。
4、市场结构逐渐优化，商品住宅户均成交面积继续保持在90平方米左右。
“国六条”实施后，我市商品住宅市场经过几个月的调整，户均成交面积开始逐渐缩小，近三个月保持在90平方米左右。一方面，宏观调控促进了商品住宅市场供应结构的优化，我市商品住宅市场的成交状况也随之有所改善；另一方面，居民购房的日趋理性化以及政府对房地产市场的引导和监督的不断加强，也对我市商品住宅销售结构的改善起到了重要的作用。
（二）需要关注的因素
1、商品住宅累计可售面积偏低。
今年以来，我市商品房、商品住宅的入市量继续保持快速增长，但由于居住需求旺盛，商品住宅的累计可售面积逐渐走低。11月末，我市商品房累计可售面积为906.04万平方米，商品住宅累计可售面积为530.38万平方米，与1月末相比，商品房累计可售面积增加了35.94万平方米，商品住宅累计可售面积却减少了23.72万平方米，两者走势截然相反。由于商品住宅市场占据着我市房地产市场绝对主导地位，商品住宅累计可售面积的不断减少将对市场供求状况产生一定的影响。
2、小户型商品住宅供应面积不足。
随着“国六条”政策的贯彻实施，我市加大了90平方米以下商品住宅的供应比重，60－90平方米商品住宅的供应结构逐渐趋于合理，60平方米以下的商品住宅则出现了一定的供需矛盾。截至11月末，我市60平方米以下商品住宅的累计可售面积为25.30万平方米，占全部可售商品住宅的4.77％，而11月份成交数据显示，60平方米以下商品住宅的销售比重为8.96％。从销售周期看，今年我市60平方米以下商品住宅月均销售面积为7.90万平方米，现有可售面积仅够销售3个月左右，小户型商品住宅的供应量明显不足。
二、房产供销总量分析
（一）商品房供销总量分析
1、商品房供求基本情况分析
2006年11月份，全市商品房批准预售面积为192.20万平方米，与上年同期相比增长了12.62％；其中,商品住宅批准预售面积为166.80万平方米，与上年同期相比增长了17.55％。同期，全市商品房实际登记销售123.70万平方米，同比减少了11.08％；其中，商品住宅实际登记销售110.14万平方米，同比减少了9.69％。截至11月末，我市商品房累计可售面积为906.04万平方米，与上年同期相比增长了18.27％；商品住宅累计可售面积为530.38万平方米，与上年同期相比增长了4.19％。
由于本月我市举办了冬季房交会，商品房、商品住宅的入市量以及销售量均较上个月出现了一定幅度的增长。从我市月末累计可售面积情况看，商品房与商品住宅的可售面积比率为1.71：1，而本月我市商品房与商品住宅的销售面积比率为1.12：1。可见，目前我市商品住宅的可售面积明显不足，若可售面积长期的减少，将会导致商品住宅供不应求局面的出现，对我市商品住宅价格也会有所影响。（见图1、图2）
图1：沈阳市商品房上市量、销售量月度走势图
图2：沈阳市商品住宅上市量、销售量月度走势图
2、商品房、商品住宅供销对比
从供销比情况来看，由于本月商品房、商品住宅的上市量较大，因此供销比出现了大幅度的上涨，商品房供销比例为1.55:1,商品住宅的供销比例为1.51:1，上市量的增大有利地缓解了我市上个月商品房、商品住宅市场因供应量不足导致的短期供不应求的局面。（见图3）
图3：沈阳市商品房、商品住宅供销比月度走势图
（二）存量房交易基本情况分析
11月份，全市存量房共成交5320套，与去年同期相比下降了24.35％；成交面积为51.03万平方米，与去年同期相比微幅增长了0.73％；成交金额为11.95亿元，与去年同期相比下降了10.02％。同期，全市存量住宅共成交4962套，较去年同期下降了27.12％；成交面积为37.21万平方米，较去年同期下降了8.01％；成交金额为8.54亿元，较去年同期增长了4.53％。本月存量房、存量住宅成交套数较上个月大幅度下降，而成交面积较上个月则略有增长，其原因之一是本月转让的商业用房单宗面积较大的增多；其二是存量住宅转让中，较多的小户型住宅已于秋季房交会办理完转让手续，导致本月冬季房交会中转让的大户型存量住宅相对增多；第三是我市即将实施的对大户型征收土地增值税的宏观调控政策，导致本月大户型的存量住宅出现了集中成交的现象。
由于冬季房交会在月末举办，一部分存量房只能在12月份办理过户手续，因此本月存量房、存量住宅的成交量并没有出现大幅度的增长。与上个月相比，存量房的成交面积增长了1.96％，存量住宅的成交面积增长了4.46％，与商品房、商品住宅成交面积大幅增长的情况形成了巨大的反差。（见图4）
图4：全市各月存量房、存量住宅成交面积对比图
三、房产供销结构分析
（一）商品房市场供销结构分析
1、不同物业类型销售结构分析
从我市商品房不同类型物业的销售比重可以看出，11月份，我市住宅类物业的销售比重均较上个月有所增加，普通住宅销售比重为88.89％，与上个月相比增加了2.37％；别墅的销售比重为0.15％，较上个月增加了0.11％。非住宅类物业中，办公用房及写字楼类物业的销售比重为0.80％，较上个月减少了0.90％；车库及其它类物业的销售比重为2.33％，较上个月减少了1.64％；网点类物业的销售比重与上个月基本持平。（见图5）
图5：2006年11月沈阳市商品房不同物业类型销售面积比重图
2、不同区域商品住宅销售结构分析
2006年11月，我市商品房成交面积排在前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其成交面积依次为25.95万平方米、23.45万平方米和16.81万平方米，铁西新区和东陵区分别比去年同期减少了4.67％和31.58％，于洪区则比去年同期增长了4.40％；商品住宅成交面积排在前三位的同样为铁西新区、于洪区和东陵区，其成交面积依次为23.05万平方米、22.31万平方米和15.55万平方米，铁西新区和于洪区分别比去年同期增长了0.28％和6.11％，东陵区则比去年同期减少了33.79％。从近几个月的成交情况看，沈河区的商品房销售结构与其它区域有所不同，非住宅类物业的成交比重不断增大，本月沈河区非住宅类物业共成交3.19万平方米，占该区商品房销售面积的43.05％，远远高于其它区域。（见图6）
从11月份我市各区域商品住宅成交面积比重图看，铁西新区异军突起，商品住宅销售比重为20.93％，较上个月大幅增加了11.63％；于洪区商品住宅的销售面积尽管与上个月基本持平，销售比重却较上个月减少了8.03％。从总体分布看，我市市内八区的商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的近九成，其它六个郊区、县的商品住宅销售比重则保持在10％左右。（见图7）
图6：2006年11月沈阳市商品房、商品住宅成交面积区位分布图
图7：2006年11月沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图
11月份，我市商品住宅成交金额排在前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其成交金额依次为8.17亿元、6.61亿元和4.92亿元，铁西新区和于洪区分别比去年同期增长2.52％和9.94％，东陵区则比去年同期减少了25.28％。（见图8）
图8：2006年11月份沈阳市各区商品住宅销售金额对比图
11月份，除铁西新区和于洪区外，我市市内其它各区商品住宅户均成交面积都较上个月有所减小。浑南新区的下降幅度最大，本月商品住宅的户均成交面积为107.74平方米，较上个月减少了15.03平方米；沈河区、和平区、皇姑区和东陵区的商品住宅户均成交面积则均与上个月基本持平。铁西新区和于洪区为我市市内商品住宅户均成交面积较小的两个区域，均低于90平方米，与上个月相比，这两个区域的商品住宅户均成交面积分别小幅增加了1.14平方米和1.22平方米。从分布情况看，我市东部区域商品住宅的户均成交面积要大于西部区域，南部区域大于北部区域。（见图9）
图9：2006年11月沈阳市内各区商品住宅户均成交面积对比图
从我市市内各区商品住宅户均成交总价看，11月份，沈河区为我市商品住宅户均总价最高的区域，平均每套商品住宅销售总价为44.89万元，较上个月增长了4.95万元。尽管沈河区商品住宅的户均成交面积不大，但由于该区域商品住宅的销售单价远高于其它市内区域，因此户均总价一直保持着较高的水平。于洪区为本月我市商品住宅户均总价最低的区域，平均每套商品住宅销售总价为24.85万元，较上个月减少了0.96万元。（见图10）
图10：2006年11月沈阳市内各区商品住宅户均成交总价对比图
3、不同价位商品住宅供销结构分析
从不同价位商品住宅供应结构来看，11月份，我市供应面积最大的依然为3000－4000元/平方米的商品住宅，共上市52.98万平方米，占全部新增供应量的31.76％。与上个月相比，2000元/平方米以下商品住宅的供应比重出现了明显的增加，本月上市面积为34.17万平方米，占全部新增供应量的20.49％。4000元/平方米以上商品住宅的供应比重较上个月有所减少，本月供应比重为20.05％，比上个月减少了9.06％。
从11月份我市商品住宅销售结构看，3000－4000元/平方米的商品住宅为主要的价格成交区间，共成交商品住宅48.48万平方米，占全部成交量的44.02％，比重较上个月增加了9.84％。随着购房的日趋理性以及收入水平的提高，居民对商品住宅价格的承受能力也有所提高，今年3000－4000元/平方米的商品住宅最受沈城购房者的欢迎。4000元/平方米以上商品住宅的销售比重为20.62％，与上个月基本持平。
从11月份不同价位商品住宅供销结构对比图看，由于本月商品住宅的上市量较大，各个价格区间的供销比都较上个月有所增大，缓解了上个月供销比偏低造成的供不应求的局面。3000－4000元/平方米的商品住宅供求状况最好，基本保持供求平衡的态势。由于供应量的大幅增加，本月2000元/平方米以下商品住宅的供销比偏高。由于2000元/平方米以下商品住宅主要位于我市的各个郊区县，该区域居民的购房需求还不是十分旺盛，因此2000元/平方米以下的商品住宅在短期内仍将呈现供大于求的局面。（见图11）
图11：2006年11月沈阳市不同价位商品住宅供销结构对比图
从11月份我市不同价位商品住宅户均成交面积图看，3000－4000元/平方米商品住宅的户均成交面积为91.64平方米，与上个月基本持平；其它各个价格区间商品住宅的户均成交面积都较上个月有所减少。5000－6000元/平方米商品住宅的户均成交面积的减少幅度最大，本月为97.66平方米，较上个月减少了11.18平方米。2000－3000元/平方米商品住宅的户均成交面积依然最小，为86.32平方米，较上个月减少了2.33平方米。（见图12）
图12：2006年11月沈阳市不同价位商品住宅户均成交面积图
4、不同套型商品住宅供销结构分析
从不同套型商品住宅上市情况看，11月份，我市套型面积在60－90平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为30.05％，与上个月相比，比重减少了11.67％；90－120平方米商品住宅的上市面积比重为29.65％，与上个月基本持平。本月120平方米以上的大户型上市面积明显增多，比重由上个月的14.50％增加至30.89％。
从11月份我市不同套型商品住宅销售情况来看，各个面积区间的商品住宅销售比重与上个月相比变化不大。本月60－90平方米的商品住宅共销售了40.56万平方米，所占比重为36.83％，较上个月增加了4.70％；90－120平方米和120－144平方米的商品住宅销售比重则分别比上个月小幅减少了2.25％和2.06％。由于我市举办房交会的主要目的为推介中低价位、中小户型的项目，以满足居民基本居住需求，因此本月中小户型商品住宅的销售比重有所增加。
11月份，我市商品住宅的上市量较大，除144平方米以上大户型商品住宅的供应明显过剩外，其它各个面积区间的商品住宅都保持了较好的供销态势，缓解了上个月因供应面积较少所带来的短期供不应求的局面。60－90平方米的商品住宅供销状况最好，本月供销比为1.24：1，供略大于求。从近几个月的数据看，我市小户型和大户型的月度供销比波动幅度较大，60－120平方米的商品住宅供需情况比较稳定。（见图13）
图13：2006年11月沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图
由于商品住宅供应结构的不断调整，加之冬季房交会促进了中小户型的销售情况，本月我市商品住宅的户均成交面积依然较小。11月份，我市商品住宅的户均成交面积为90.70平方米，较上个月减少了1.10平方米。从我市商品住宅户均成交面积月度对比情况可以看出，近三个月我市商品住宅户均成交面积较前几个月明显减小，“国六条”宏观调控的作用逐步显现。（见图14）
图14：2006年沈阳市商品住宅户均成交面积月度对比图
5、购买者结构分析
从商品住宅购买者结构看，
11月份，本市居民购买商品住宅面积为79.12万平方米，其所占比重为71.83％，较上个月减少了1.93％；外地居民购买商品住宅面积为31.02万平方米，所占比重为28.17％。（见图15）
图15：2006年11月沈阳市商品住宅购买者结构图
（二）存量房市场销售结构分析
11月份，我市存量房成交面积排在前三位的分别为沈河区、皇姑区和于洪区，其成交面积分别为10.28万平方米、7.00万平方米和6.53万平方米，与去年同期相比，沈河区和于洪区分别增长了296.37％和163.60％，皇姑区则下降了4.28％；存量住宅成交面积排在前三位的分别为沈河区、和平区和皇姑区，其成交面积依次为8.63万平方米、5.51万平方米和4.47万平方米，与去年同期相比，沈河区大幅增长了258.31％，和平区和皇姑区则分别下降了10.94％和36.85％。本月于洪区、铁西新区和皇姑区成交的存量房中，商业用房所占比例均较高，分别为61.26％、46.23％和36.14％；和平区本月成交的存量房则以住宅为主。（见图16）
图16：2006年11月沈阳市存量房、存量住宅成交面积区位分布图
与上个月相比，沈河区及和平区存量住宅的成交面积比重均出现了明显的增加，分别增加了5.91％和2.89％，这两个区域存量住宅的成交面积占到全市成交面积的近四成；皇姑区和铁西新区存量住宅的成交面积比重则有所减少，分别减少了4.86％和5.22％。其它区域的成交面积比重基本与上个月持平。（见图17）
图17：2006年11月沈阳市各区存量住宅成交面积比重图
（三）二三级市场联动分析
本月我市举办了冬季房交会，商品住宅的成交量大幅增加，而存量住宅市场由于依然受到宏观调控政策的影响，加之部分住宅办理过户手续的时间延迟至12月份，因此存量住宅成交面积与上个月基本持平，使得本月商品住宅和存量住宅成交面积比例升高至2.96：1。（见图18）
图18：沈阳市商品住宅、存量住宅成交面积月度走势图
从12个月移动平均值来看，11月份我市商品房与存量房的成交面积比例为1.78：1；商品住宅与存量住宅的成交面积比例为1.98：1，均较上个月有了微幅的减少。随着房地产市场的日益成熟和居民购房需求的不断释放，我市商品房、商品住宅销售量稳步走高，存量房、存量住宅则因受到调控政策影响，增幅减缓，因此我市二三级市场的成交面积比值较去年出现了明显的升高，市场结构正缓慢的进行着优化调整。（见图19）
图19：沈阳市房产二三级市场联动分析
（四）商品房市场与租赁市场联动分析
从6个月移动平均值来看，11月份，我市商品房成交面积与租赁面积比例为4.44：1，与上个月相比，比例进一步提高。由于房交会优惠政策的促进作用，本月商品房成交面积出现了大幅度的增加，而租赁面积则变化不大。从商品房市场与租赁市场成交面积比值逐月走高的态势看，商品房市场的主体地位愈发显现。（见图20）
图20：沈阳市商品房交易市场与租赁市场联动分析
四、房地产价格分析
（一）商品房销售价格情况分析
11月份，我市商品房销售均价为3499元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3654元/平方米，分别比去年同期小幅上涨了1.83％和1.50％，较上个月微幅上涨了0.46％和0.30％。今年下半年，全市和市区商品房的销售均价波动幅度趋缓，基本保持稳中有升的态势。（见图21）
图21：沈阳市商品房销售均价月度走势图
11月份，我市不同类型的物业中，别墅和车库及其它类物业的成交均价出现了一定的上涨，其它各类型物业的成交均价波动幅度均较小。普通商品住宅成交均价为3288元/平方米，较上个月微幅上涨了0.43％；别墅的成交均价为8696元/平方米，较上个月大幅上涨了64.08％；网点的成交均价为5273元/平方米，较上个月小幅上涨了2.45％；办公用房、写字楼的成交均价为3923元/平方米，较上个月下降了5.99％；车库及其它类物业的成交均价为5091元/平方米，较上个月大幅上涨了13.97％。由于本月万科兰乔圣菲的成交面积较大，且单价较高，使得全市别墅市场的成交均价出现了大幅度的上涨。（见图22）
图22：2006年11月沈阳市商品房市场不同类型物业成交均价对比图
11月份，我市商品房成交均价最高的区域为沈河区，成交均价为4959元/平方米，较上个月下降了3.65％；和平区次之，商品房成交均价为4531元/平方米，较上个月大幅下降了15.05％。从整体走势看，沈河区及和平区的商品房成交均价在4500元/平方米以上波动，且波动幅度较大；皇姑区、铁西新区、大东区和浑南新区商品房的成交均价保持在3500－4000元/平方米之间；东陵区和于洪区商品房的成交均价则在3000元/平方米左右波动，波动幅度较小。（见图23、图24）
图23：2006年11月沈阳市各区商品房成交均价对比图
图24：沈阳市内各区商品房成交均价月度走势图
（二）商品住宅销售价格情况分析
11月份，我市商品住宅销售均价为3297元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3438元/平方米，分别比去年同期上涨了7.15％和6.90％，比上个月微幅上涨了0.64％和0.44％，价格走势十分平稳。1－11月，我市商品住宅的累计成交均价为3216元/平方米，较2005年小幅上涨了3.41％。（见图25、图26）
图25：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图
图26：2002年－2006年11月沈阳市商品住宅成交均价走势图
11月份，我市商品住宅成交均价最高的三个区域为沈河区、和平区和大东区，成交均价分别为5263元/平方米、3852元/平方米和3635元/平方米，沈河区较上个月上涨了13.53％，和平区和大东区则分别比上个月下降了10.87％和6.30％。其它市内区域商品住宅的成交均价与上个月相比，基本保持平稳的态势。（见图27、图28）
图27：2006年11月沈阳市各区商品住宅成交均价对比图
图28：沈阳市内各区商品住宅成交均价月度走势图
从11月份我市不同套型商品住宅的成交均价看，成交均价最低的为60－80平方米的商品住宅，均价为3017元/平方米，与上个月相比小幅上涨了1.65％；成交均价最高的为180平方米以上的商品住宅，均价为4154元/平方米，与上个月相比小幅上涨了2.01％。本月120平方米以下各个面积区间的商品住宅成交均价都较上个月有所上涨，但上涨幅度较小，120－180平方米商品住宅的成交均价与上个月相比出现了小幅的下降。基本上各个面积区间商品住宅的价格水平保持着比较平稳的走势。（见图29）
图29：2006年11月沈阳市不同套型商品住宅成交均价走势图
11月份，我市商品住宅的户均成交总价为29.90万元，较上个月减少了0.17万元，下降幅度为0.57％。随着商品住宅户均成交面积的逐渐缩小以及价格走势的愈发平稳，我市商品住宅户均成交总价的波动幅度也有所减小。（见图30）
图30：2006年沈阳市商品住宅户均成交总价月度走势图
（三）存量房成交价格情况分析
11月份，我市存量房成交均价为2341元/平方米，与去年同期相比下降了10.72％，与上个月相比上涨了4.46％；存量住宅成交均价为2295元/平方米，与去年同期相比上涨了13.56％，与上个月相比微幅上涨了0.26％。尽管与去年同期相比，我市存量房、存量住宅的成交均价波动幅度稍大，但从月度环比情况看，我市存量房、存量住宅的走势依旧保持着稳中略升的态势。（见图31）
图31：沈阳市存量房市场成交均价月度走势图
从市内各区存量房成交均价对比情况看，11月份，沈河区的存量房成交均价最高，为3488元/平方米，与上个月相比增长了8.88％；于洪区的存量房成交均价最低，为1228元/平方米，较上个月下降了31.67％。由于本月于洪区成交了几宗面积较大而单价极低的办公用房，因此该区域的存量房价格出现了大幅度的下降。从存量住宅成交均价对比情况看，沈河区的存量住宅成交均价最高，为3183元/平方米，较上个月增长了2.69％；浑南新区次之，为3117元/平方米，较上个月小幅下降了1.22％。除沈河区和于洪区外，本月我市市内其它各区存量住宅的成交均价都较上个月出现了不同程度的下降。（见图32、图33）
图32：2006年11月沈阳市内各区存量房成交均价对比图
图33：沈阳市内各区存量住宅成交均价月度走势图
附：
图34：沈阳市二三级市场月度成交均价环比变动走势图
