2006年10月份沈阳市房地产市场分析报告
今年以来，我市房地产市场持续呈现活跃、理性、稳定的良好局面，市场供求结构不断优化，商品住宅价格走势平稳，房地产市场日趋成熟。进入10月份，受季节性波动以及宏观调控政策等因素的影响，我市商品房市场、存量房市场的成交量均有所下降，商品住宅的销售价格则依然保持稳中有升的态势。随着政府对我市房地产市场的引导和监管的进一步增强，市场秩序将越加规范，二三级市场也将更加和谐的发展。
一、2006年10月份沈阳市房地产市场综述
（一）2006年10月份沈阳市房地产市场运行特点分析
1、商品住宅市场平稳发展，成交面积较上个月有所回落
今年以来，我市商品住宅市场基本保持了平稳发展的态势，呈现出供销两旺的良好景象。相较于往年，政府宏观调控政策的指向更加具体，住宅供应结构的调整更有利于我市商品住宅市场的发展。10月份，我市商品住宅实际登记销售80.11万平方米，与上年同期相比增长了97.51％，市场交易十分活跃。
另一方面，尽管本月商品住宅的销售情况远远好于去年，但与9月份相比，商品住宅的成交面积出现了一定回落，究其原因：一是9月份我市举办了秋季房交会，导致当月出现了集中成交现象，使得10月份的购房需求有所减少；二是季节性因素，随着冬季的到来，北方城市普遍进入传统的销售淡季；三是我市11月份即将举办的冬季房交会分流了部分成交，许多准备参展的开发商为了更好地享受购房优惠政策，本月只进行了客户积累的工作，而将成交推迟至冬季房交会期间。
2、中小户型商品住宅巩固主力地位
在政府相关部门的积极推动下，合理消费、适应需求开发的观念逐渐深入人心，市场的供需结构随之优化，中小户型商品住宅供给逐步增加，多数购房需求都得到了实现。从供销比情况看，尽管本月我市各个面积段的商品住宅均出现了供不应求的现象，但相对来说，我市中小户型的供销结构最好。10月份，我市90平方米以下商品住宅的供应比重为54.53％，较上个月有了一定幅度的增加。从需求情况看，10月份我市商品住宅的户均成交面积为91.80平方米，持续了户均成交面积较小的态势。我市中小户型商品住宅在供需两方面均巩固了主力地位。
3、全市商品住宅价格平稳运行
我市通过对商品住宅供需结构的调整，切实保证了住宅价格的稳定，为市民解决住房问题、改善居住水平创造了良好条件。10月份，我市商品住宅销售均价为3276元/平方米，比上年同期上涨了2.70％，比上个月微幅上涨了0.37％。今年各月我市商品住宅成交均价持续保持平稳态势，各项价格指标均未出现大幅度波动。
（二）需要关注的因素
1、商品住宅供销比大幅下降
10月份，我市商品住宅市场销售状况较去年同期更为活跃，而上市情况却出现了同比下降的现象，本月我市商品住宅的供销比仅为0.44：1。供销比的下降，可能会拉动房价上涨，尤其是上市面积比较少的中心城区。
2、存量住宅的成交量出现了明显的减少
10月份，我市存量住宅市场成交量下降的现象较为明显，全市共成交存量住宅35.62万平方米，与上年同期相比下降了20.17％，与上个月相比下降了38.45％。5月份后，由于宏观调控政策的影响，我市存量住宅市场在政策正式实施前出现了集中成交现象，加之“房地产夜市”和秋季房交会期间购房享有优惠政策，使得我市前几个月存量住宅的成交一直比较活跃。而本月在相对平淡的市场环境下，宏观政策对存量住宅市场的调控影响较为明显的表现出来。
3、当月存量房、存量住宅的成交均价涨幅明显
10月份，我市存量房成交均价为2241元/平方米，与去年同期相比上涨了8.27％，与上个月相比上涨了7.07％；存量住宅成交均价为2289元/平方米，与去年同期相比上涨了13.63％，与上个月相比上涨了10.23％。本月存量房、存量住宅的成交均价出现了比较明显的波动，存量住宅成交均价更是创下了本年度新高。由于宏观调控政策提高了存量住宅交易的成本，在一定程度上影响了存量住宅的供应量，造成短期内市场出现了供不应求的局面，存量住宅的价格有所上涨。
4、大户型供应比重偏低，出现供不应求局面
“国六条”公布实施后，我市逐步减少了大户型的供应比重，10月份，我市120平方米以上的商品住宅的上市面积为5.06万平方米，所占比重为14.50％，较今年上半年的供应比重有了大幅度的减少。但目前我市居民对大户型商品住宅的需求依然比较旺盛，本月120平方米以上的商品住宅的销售面积为21.15万平方米，占全部商品住宅销售面积的26.40％，远大于本月的供应面积，使得大户型出现了供不应求的局面，并开始消化存量大户型。相对而言，120－144平方米的商品住宅更为稀缺，10月份我市120－144平方米的商品住宅的销售面积比例为17.20％，而截至10月底，我市累计可售商品住宅中，120－144平方米的商品住宅的可售比例为10.45％，大户型的供应面积比例偏低。
二、房产供销总量分析
（一）商品房供销总量分析
1、商品房供求基本情况分析
2006年10月，全市商品房批准预售面积为41.60万平方米，与上年同期相比减少了31.35％；其中,商品住宅批准预售面积为34.90万平方米，与上年同期相比减少了22.10％。同期，全市商品房实际登记销售92.55万平方米，同比增长99.08％；其中，商品住宅实际登记销售80.11万平方米，同比增长了97.51％。截至10月末，我市商品房累计可售面积为837.53万平方米，与上年同期相比增长了9.33％；商品住宅累计可售面积为473.72万平方米，与上年同期相比减少了6.94％。
从我市商品房、商品住宅上市量、销售量的月度走势图可以看出，随着秋季房交会的结束，新上市的项目数量较秋季房交会前大幅度减少，10月份，我市商品房、商品住宅的上市面积较上个月均出现了明显的下降。商品房、商品住宅的销售面积也出现了大幅减少的情况，由于11月份我市即将举办冬季房交会，本月的商品房、商品住宅市场的销售略显平淡，开发商均积蓄力量，准备在11月份创造出一个新的销售高峰。（见图1、图2）
图1：沈阳市商品房上市量、销售量月度走势图
图2：沈阳市商品住宅上市量、销售量月度走势图
2、商品房、商品住宅供销对比
从供销比情况来看，2006年10月，我市商品房供销比例为0.45:1,商品住宅的供销比例为0.44:1，上市面积不足销售面积的一半，市场正在消化存量。（见图3）
图3：沈阳市商品房、商品住宅供销比月度走势图
（二）存量房交易基本情况分析
10月份，全市存量房共成交6477套、成交面积50.05万平方米、成交金额11.22亿元，与上年同期相比分别下降了8.35％、9.92％和2.43％；其中，存量住宅共成交6019套、成交面积35.62万平方米、成交金额8.15亿元，与上年同期相比分别下降了11.18％、20.17％和9.34％。
宏观调控政策对存量住宅市场的影响逐渐显现，本月存量房、存量住宅的成交面积较前几个月均出现了一定的减少，存量房的成交面积较上个月减少了32.64％，存量住宅的成交面积较上个月减少了38.45％。（见图4）
图4：全市各月存量房、存量住宅成交面积对比图
三、房产供销结构分析
（一）商品房市场供销结构分析
1、不同物业类型销售结构分析
从我市商品房不同类型物业的销售比例可以看出，10月份，我市住宅类物业的销售比重较上个月有所减少，非住宅类物业销售比重均有了不同程度的增加。本月我市普通住宅销售比重为86.52％，与上个月相比，减少了5.15％；网点类物业所占比重为7.77％，较上个月增加了2.76％；办公用房及写字间类物业所占比重为1.70％，较上个月增加了1.21％；车库及其它类物业所占比重为3.97％，较上个月增加了1.23％。别墅市场的成交状况依然比较冷清，本月的成交比重仅为0.04％。（见图5）
图5：2006年10月沈阳市商品房不同物业类型销售面积比重图
2、不同区域商品住宅销售结构分析
2006年10月，我市商品房成交面积排在前三位的分别为于洪区、东陵区和大东区，其成交面积依次为23.65万平方米、12.93万平方米和12.82万平方米，分别比去年同期增长了198.66％、132.87％和83.74％；商品住宅成交面积排在前三位的为于洪区、大东区和东陵区，其成交面积依次为22.65万平方米、12.19万平方米和11.90万平方米，分别比去年同期增长208.12％、104.50％和136.97％。（见图6）
从10月份我市各区域商品住宅成交面积比重图看，于洪区依然保持了强劲的销售势头，本月成交面积比重为28.28％，较上个月增加了5.85％；铁西新区商品住宅的销售情况与上个月相比则略有逊色，本月成交面积比重为9.30％，较上个月减少了7.84％。从总体来看，于洪区、东陵区、大东区和铁西新区仍为我市商品住宅的热点成交区域。（见图7）
图7：2006年10月沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图
10月份，我市商品住宅成交金额排在前三位的分别为于洪区、大东区和东陵区，其成交金额依次为7.08亿元、4.73亿元和3.55亿元，分别比去年同期增长230.69％、122.77％和157.93％。（见图8）
图8：2006年10月份沈阳市各区商品住宅销售金额对比图
从10月份我市市内各区商品住宅户均成交面积看，于洪区商品住宅的户均成交面积最小，为82.61平方米，比上个月减少了3.90平方米；沈河区、铁西新区的户均成交面积也低于90平方米，分别为86.16平方米和86.89平方米，沈河区比上个月减少了10.56平方米，铁西新区则比上个月增加了6.53平方米。从近几个月的成交数据看，浑南新区一直为我市商品住宅户均成交面积最大的区域，本月为122.77平方米，较上个月增加了6.41平方米。（见图9）
从我市市内各区商品住宅户均成交总价看，10月份，和平区为我市商品住宅户均成交总价最高的区域，平均每套商品住宅销售总价为49.81万元，较上个月增长了4.74万元；浑南新区次之，户均成交总价为42.09万元，较上个月增长了0.92万元。于洪区一直为我市商品住宅户均成交总价最低的区域，本月户均成交总价为25.81万元，较上个月减少了0.92万元。（见图10）
图10：2006年10月沈阳市内各区商品住宅户均成交总价对比图
3、不同价位商品住宅供销结构分析
从不同价位商品住宅供应结构来看，10月份，我市3000元/平方米以下的商品住宅供应量为14.31万平方米，占全部新增供应量的41％，比重较上个月微幅减少了1.04％。与9月份相比，3000－4000元/平方米的商品住宅供应比重出现了一定的减少，减少幅度为4.80％；4000－5000元/平方米的商品住宅供应比重则有所增加，增加幅度为3.38％。
从10月份我市商品住宅销售结构看，2000－3000元/平方米的商品住宅为主要的成交价格区间，共成交商品住宅31.33万平方米，占全部成交量的39.11％，比重较上个月增加了4.38％；其次为3000－4000元/平方米的商品住宅，共成交27.38万平方米，占全部成交量的34.18％，比重较上个月减少了9.84％。5000－6000元/平方米的商品住宅的成交比重由上个月的2.13％增加至4.46％。
从10月份不同价位商品住宅供销结构对比图看，由于新增供应面积较少，本月我市只有6000元/平方米以上的商品住宅基本保持供求平衡的态势，其他各个价格区间的商品住宅均在不同程度上出现了供不应求的局面。2000－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的商品住宅的供销比最低，分别为0.36：1和0.38：1。（见图11）
图11：2006年10月沈阳市不同价位商品住宅供销结构对比图
从10月份我市不同价位商品住宅户均成交面积图看，2000元/平方米以下的商品住宅户均成交面积为93.69平方米，较上个月增加了11.13平方米；6000元/平方米以上的商品住宅的户均成交面积为110.43平方米，较上个月减少了13.38平方米。从近几个月的成交数据看，价格在2000－4000元/平方米之间、户型面积在90平方米左右的商品住宅由于户型结构合理、居住功能齐全，最受普通购房者的欢迎。（见图12）
4、不同套型商品住宅供销结构分析
从不同套型商品住宅上市情况看，10月份，我市套型面积在60－90平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为41.72％，比上个月增加10.25％；120－144平方米和144平方米以上的商品住宅上市面积减少幅度较大，比重分别比上个月减少了6.73％和5.46％。从供应结构看，我市继续贯彻执行“国六条”增大90平方米以下中小户型商品住宅供应比重的政策，本月我市90平方米以下商品住宅供应比重为54.53％。
从10月份我市不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积60－90平方米和90－120平方米的商品住宅销售面积均较大，分别销售了25.74万平方米和25.75万平方米，占全部商品住宅销售面积的32.13％和32.14％；90平方米以下的商品住宅销售比重为41.46％，较上个月增加了4.89％；144平方米以上的商品住宅销售比重为9.20％，较上个月小幅增加。由于商品住宅供应结构的不断调整，我市中小户型的住房需求得以进一步释放，偏大户型商品住宅的销售比重逐步减少，本月90－120平方米的商品住宅销售比重较上个月下降了9.91％。
由于本月商品住宅的供应面积较少，因此各个面积区间均出现了不同程度的供不应求的现象。10月份，我市不同套型商品住宅供销比与面积区间成反比例态势，面积越大的商品住宅，其供销比越小，144平方米以上的商品住宅的供销比仅为0.17：1。尽管本月我市大户型商品住宅出现了明显的供小于求的现象，但从我市商品住宅累计可售的情况看，144平方米以上大户型商品住宅的供应仍比较充分，销售压力依然较大。（见图13）
图13：2006年10月沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图
10月份，我市商品住宅的户均成交面积为91.80平方米，较上个月增长了3.10平方米，继9月份我市商品住宅户均成交面积低于90平方米后，本月持续了户均成交面积较小的态势。10月份，我市商品住宅的户均供应面积为86.77平方米，稍低于户均成交面积。随着“国六条”宏观调控作用的逐步显现，商品住宅户均供应面积将进一步缩小，政府应进一步加强对市民理性消费的引导。（见图14）
图14：2006年沈阳市商品住宅户均成交面积月度对比图
5、购买者结构分析
从商品住宅购买者结构看，
10月份，本市居民购买商品住宅面积为59.09万平方米，其所占比重为73.77％，较上个月有所减少；外地居民购买商品住宅面积为21.02万平方米，所占比重为26.23％。（见图15）
图15：2006年10月沈阳市商品住宅购买者结构图
（二）存量房市场销售结构分析
10月份，我市存量房成交面积排在前三位的分别为皇姑区、沈河区和大东区，其成交面积分别为7.33万平方米、7.20万平方米和7.04万平方米，与去年同期相比，皇姑区和大东区分别上涨了11.44％和2.90％，沈河区则下降了23.56％；存量住宅成交面积排在前三位的分别为沈河区、皇姑区和铁西新区，其成交面积依次为6.16万平方米、6.01万平方米和4.87万平方米，与去年同期相比，分别上涨了19.73％、0.07％和5.25％。（见图16）
图17：2006年10月沈阳市各区存量住宅成交面积比重图
与上个月相比，沈河区及和平区的成交面积比重均有所减少，分别减少了4.88％和4.33％；皇姑区和铁西新区则由于存量住宅价格适中、周边配套齐全等因素受到了购房者的欢迎，本月的成交面积比重分别上涨了3.00％和4.67％。从长期来看，我市存量住宅的成交热点区域开始从沈河区、和平区向皇姑区、大东区和铁西新区转移，次中心城区的存量住宅成交情况渐趋火爆。（见图17）
（三）二三级市场联动分析
10月份，我市商品住宅和存量住宅成交面积比例为2.25：1，与上个月相比有了明显的回落。尽管本月存量住宅的成交面积较上个月有了明显的减少，但商品住宅成交面积下降的幅度要远远大于存量住宅，使得本月两者的成交面积比例较9月份有所减少，但仍高于前几个月1.2－1.5的正常水平。（见图18）
图18：沈阳市商品住宅、存量住宅成交面积月度走势图
图19：沈阳市房产二三级市场联动分析
从12个月移动平均值来看，10月份我市商品房与存量房的成交面积比例为1.81：1；商品住宅与存量住宅的成交面积比例为1.99：1，均较9月份有了微幅的上涨。从长期走势来看，我市二三级市场联动发展比较稳定，波动幅度较小。（见图19）
（四）商品房市场与租赁市场联动分析
图20：沈阳市商品房交易市场与租赁市场联动分析
从6个月移动平均值来看，10月份，我市商品房成交面积与租赁面积比例为4.02：1，与上个月相比，比例有了小幅度的提高。从近几个月的走势看，我市商品房成交面积与租赁面积的比例基本呈现逐月走高的态势，这说明在我市房地产市场不断发展、百姓的购房需求不断释放的情况下，商品房、商品住宅市场作为房地产市场的重要组成部分，其在整个房地产市场中的比重越来越大，对市场的影响也越来越明显。（见图20）
四、房地产价格分析
（一）商品房销售价格情况分析
10月份，我市商品房销售均价为3483元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3643元/平方米，分别比上年同期上涨了2.22％和4.85％。从我市商品房销售均价月度走势图可以看出，10月份我市商品房的销售均价较9月份有了小幅的上涨，全市商品房销售均价较上个月上涨了2.29％，市区商品房销售均价较上个月上涨了3.32％。（见图21）
10月份，我市不同类型的物业中，普通商品住宅成交均价为3274元/平方米，较上个月微幅上涨了0.41％；别墅的成交均价为5300元/平方米，较上个月大幅下降了16.82％；网点的成交均价为5147元/平方米，较上个月下降了2.80％；办公用房、写字楼的成交均价为4173元/平方米，较上个月大幅下降了25.30％；车库及其它类物业的成交均价为4467元/平方米，较上个月上涨了4.43％。除普通商品住宅的成交均价一直保持着平稳的走势外，我市非普通住宅类物业的月度成交均价波动幅度都较大，从长期来看，不利于反映出市场的真实价格走势。（见图22）
图22：2006年10月沈阳市商品房市场不同类型物业成交均价对比图
10月份，我市商品房成交均价最高的区域为和平区，成交均价为5334元/平方米，较上个月上涨了17.15％；沈河区次之，商品房成交均价为5147元/平方米，较上个月上涨了2.18％。从整体走势看，本月除皇姑区的成交均价出现了小幅下降外，其他各区的商品房成交均价都出现了一定幅度的上涨。相对而言，和平区和沈河区近几个月的商品房成交均价波动幅度较大，其他各区的成交均价则相对平稳。本月法库县无商品房的成交。（见图23、图24）
图23：2006年10月沈阳市各区商品房成交均价对比图
图24：沈阳市内各区商品房成交均价月度走势图
（二）商品住宅销售价格情况分析
图25：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图
10月份，我市商品住宅销售均价为3276元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3423元/平方米，分别比上年同期上涨了2.70％和5.49％，比上个月微幅上涨了0.37％和1.09％。1－10月，我市商品住宅的累计成交均价为3206元/平方米，较2005年小幅上涨了3.09％。（见图25、图26）
图26：2002年－2006年10月沈阳市商品住宅成交均价走势图
10月份，我市商品住宅成交均价最高的三个区域为沈河区、和平区和大东区，成交均价分别为4635元/平方米、4322元/平方米和3879元/平方米。与上个月相比，这三个区域的商品住宅成交均价都出现了比较明显的波动，沈河区环比下降了13.96％，和平区和大东区则分别环比增长了6.08％和5.89％。本月除沈河区、皇姑区和浑南新区的商品住宅成交均价出现了不同幅度的下降外，其他市内各区商品住宅的成交均价与上个月相比都有所上涨，月度环比价格上涨幅度最大的为铁西新区，上涨幅度为6.15％。（见图27、图28）
图27：2006年10月沈阳市各区商品住宅成交均价对比图
图28：沈阳市内各区商品住宅成交均价月度走势图
从10月份不同套型商品住宅的成交均价看，我市成交均价最低的为60－80平方米的商品住宅，均价为2968元/平方米，与上个月相比微幅下降了0.57％；成交均价最高的为180平方米以上的商品住宅，均价为4072元/平方米，与上个月相比上涨了1.77％；其他各个面积区间的商品住宅成交均价与上个月相比波动幅度不大。由于60平方米以下的商品住宅中包括一些公寓项目，这些公寓项目的地理位置较好、各种配套齐全、销售均价偏高，因此我市小户型商品住宅的成交均价也处于稍高的水平。（见图29）
图29：2006年10月沈阳市不同套型商品住宅成交均价走势图
10月份，我市商品住宅的户均成交总价为30.07万元，较上个月上涨了3.87％。从近几个月的走势看，我市商品住宅的户均成交总价基本保持在30万元左右，呈现减幅波动态势，我市商品住宅市场的走势越来越趋于平稳。（见图30）
图30：2006年沈阳市商品住宅户均成交总价月度走势图
（三）存量房成交价格情况分析
10月份，我市存量房成交均价为2241元/平方米，与去年同期相比上涨了8.27％，与上个月相比上涨了7.07％；存量住宅成交均价为2289元/平方米，与去年同期相比上涨了13.63％，与上个月相比上涨了10.23％。本月存量房、存量住宅的成交均价出现了比较明显的波动，存量住宅更是创下了本年月度成交均价的新高。（见图31）
图31：沈阳市存量房市场成交均价月度走势图
从市内各区存量住宅成交均价对比情况看，10月份，浑南新区的存量住宅成交均价最高，为3155元/平方米，与上个月相比下降了3.02％；沈河区次之，存量住宅成交均价为3100元/平方米，较上个月微幅上涨了0.79％。本月除浑南新区外，我市市内其他各区的存量住宅成交均价都与上个月持平或者出现了不同幅度的上涨，上涨幅度最大的为大东区，存量住宅的成交均价较上个月上涨了30.15％。（见图32、图33）
图32：2006年10月沈阳市内各区存量房成交均价对比图
图33：沈阳市内各区存量住宅成交均价月度走势图
附：
图34：沈阳市二三级市场月度成交均价环比变动走势图
