2006年9月份沈阳市房地产市场分析报告
2006年9月，我市举办了第十二届房交会并取得了圆满的成功，市民的购房热情以及市政府的购房优惠政策的支持，使得本月我市房地产市场继续呈现出供需两旺、价格走势平稳的良好局面，商品住宅以及存量住宅的成交量均创下本年度的新高。随着宏观调控的深入进行，我市商品住宅的供应结构渐趋合理，中小户型的成交比例不断提高，各种交易指标波动幅度也明显减小，整个市场的发展态势也越加稳定、健康。
一、2006年9月份沈阳市房地产市场综述
（一）2006年9月份沈阳市房地产市场运行特点分析
1、商品住宅市场持续活跃，成交量创本年度新高
受房交会期间购房优惠政策的影响，本月我市商品住宅市场呈现出供需两旺的景象。9月份，我市商品住宅实际登记销售198.48万平方米，与上个月相比大幅上涨了195.62％，比去年同期增长了36.94％，创下了我市本年商品住宅月度成交面积的新高。除了房交会优惠政策的促进作用外，我市商品住宅供应结构的逐步优化以及市民收入水平的不断提高也成为商品住宅市场日益活跃的主要因素。
2、存量住宅市场交易量继续增长，但增长幅度小于商品住宅
本月我市存量住宅市场交易量也创下了本年的新高，但增长幅度要小于商品住宅市场。9月份，我市存量住宅成交57.87万平方米，较上个月上涨了3.78％，与上年同期相比上涨了45.88％。房产“夜市”的举办，以及8月份开始征收存量住宅转让过程中的个人所得税的政策使得存量住宅出现集中成交现象，分流了我市一部分存量住宅的成交，导致本月我市存量住宅的成交量与前几个月相比没有出现大幅度的变化，但与去年同期相比，我市存量住宅的成交量仍有较明显的增长，可见我市今年的存量住宅市场仍比较活跃。
3、商品住宅和存量住宅成交均价都呈现出稳中有升的态势
在国家宏观调控政策的积极引导下，我市的房地产价格继续保持着平稳的态势。9月份，我市商品住宅销售均价为3264元/平方米，比上个月微幅上涨了0.96％；存量住宅成交均价为2077元/平方米，比上个月小幅上涨了1.86％。目前我市商品住宅的成交热点在二环附近的区域，由于二环附近项目的销售单价相对较低，平衡了部分区域房价较高的情况，使得我市的商品住宅总体成交均价始终保持着比较平稳的走势。
4、供应结构的宏观调控效果显现，我市商品住宅户均成交面积大幅度减小
6月份，遵循着“国六条”宏观政策的指引，我市开始对商品住宅的供应结构进行调控，加大了90平方米以下中小户型的市场供应比重，经过几个月的市场调整，我市商品住宅的供应结构逐步趋于合理，需求结构也随之改善。9月份，我市商品住宅的户均成交面积为88.70平方米，较上个月大幅减少了8.67平方米，这是今年我市商品住宅的户均成交面积首次低于90平方米。我市对中小户型商品住宅的供应结构调整以及购房需求引导已经初见成效。
（二）需要关注的因素
1、大户型商品住宅的销售压力较大
随着我市商品住宅供应结构的调整，大户型的供应比重日益减少，从目前来看，我市144平方米以上的商品住宅每月的供应比重均保持在10％之内。由于大户型项目一般销售单价较高，而目前市场上的购房者以工薪阶层为主，因此大户型的销售压力不断加大。截至9月末，我市累计可售的144平方米以上的商品住宅为114.07万平方米，而2006年我市平均每月销售的144平方米以上的商品住宅为8.87万平方米，以目前的销售速度，现有可售的大户型需要13个月才能消化完毕，远远长于中小户型的销售周期，我市大户型商品住宅的供应情况需要依照市场需求状况做进一步的调整。
2、商品住宅与存量住宅市场交易量之比上升
9月份，我市存量住宅总体走势较为平稳，但市场活跃程度明显不如商品住宅市场，商品住宅与存量住宅市场交易量之比呈上升趋势，由8月份的1.2：1上升为3.43：1。一方面由于对存量住宅采取了征收营业税和个人所得税的政策，我市存量住宅的入市量较前几个月明显减少；另一方面商品住宅供应结构的不断优化，使得部分存量住宅的消费需求流向商品住宅市场。商品住宅与存量住宅市场交易量之比的上升将对我市房地产市场的健康发展以及市场结构的完善性产生一定的影响。
二、房产供销总量分析
（一）商品房供销总量分析
1、商品房供求基本情况分析
2006年9月，全市商品房批准预售面积为245.70万平方米，与上年同期相比增长了48.55％；其中,商品住宅批准预售面积为203.40万平方米，与上年同期相比增长了67.13％。同期，全市商品房实际登记销售216.31万平方米，同比增长42.12％；其中，商品住宅实际登记销售198.48万平方米，同比增长了36.94％。截至9月末，我市商品住宅月末累计可售面积为518.92万平方米，与上年同期相比增长了2.64％。
9月8日至12日，我市举办了第十二届房交会，居民在房交会期间购买参展开发企业销售的普通住房，将继续享受市政府提供的各种购房优惠政策。在此政策的影响下，9月份，我市商品房和商品住宅的上市量、销售量均出现了大幅度的增长，并创下本年度的历史新高。许多新开发项目赶在本次房展会之前办理了预售许可证，以便项目能够在本次秋季房交会以及即将举办的冬季房交会上正式销售，使得本月我市商品房和商品住宅的上市量较8月份出现了大幅度的增长，增长幅度分别为89.73％和90.27％；本月我市商品房和商品住宅的实际登记销售面积也分别比上月上涨了162.77％和195.62％。（见图1、图2）
尽管去年9月我市也举办了秋季房交会，商品住宅成交量也创下了当年新高，但今年9月我市商品住宅的成交量仍较去年同期有了较明显的增长，增长幅度达到36.94％，可见随着商品住宅供应结构的愈加合理以及普通百姓购房热情的提高，我市商品住宅市场变得更加活跃起来。
2、商品房、商品住宅供销对比
从供销比情况来看，2006年9月，我市商品房供销比例为1.14:1,商品住宅的供销比例为1.02:1，均较上个月有所下降，接近供求平衡的良好态势。今年以来，我市商品房和商品住宅的各月供销比均在1.00附近小幅度波动，从5月份之后基本保持着供略大于求的状态，整个市场的供求发展态势比较稳定。（见图3）
（二）存量房交易基本情况分析
2006年9月，全市存量房共成交9115套、成交面积74.30万平方米、成交金额15.55亿元，与上年同期相比分别上涨了45.10％、50.44％和52.75％；其中，存量住宅共成交8678套、成交面积57.87万平方米、成交金额12.02亿元，与上年同期相比分别上涨了44.06％、45.88％和51.01％。
由于7月末我市举办了房产“夜市”，市政府提供的购房优惠政策促进了我市存量住宅市场的成交，加之受8月25日我市开始对存量住宅转让征收个人所得税政策的影响，我市8月份出现了存量住宅的集中成交现象，分流了一部分存量住宅的成交，直接导致了我市9月份在举办秋季房交会的情况下，存量住宅没有出现明显的成交量剧增的现象，但本月仍创下了我市今年存量房、存量住宅的市场月度成交量之最。（见图4）
三、房产供销结构分析
（一）商品房市场供销结构分析
1、不同物业类型销售结构分析
从我市商品房不同类型物业的销售比例可以看出，9月份我市不同类型的物业销售结构较上个月有了较大的变化。本月我市普通住宅销售比重为91.67％，与上个月相比，上涨了10.23％；网点类物业所占比重为5.01％，较上个月下降了1.56％；办公用房及写字间类物业所占比重为0.49％，较上个月下降了1.33％；车库及其它类物业所占比重为2.74％，比上个月有了较大幅度的下降，下降幅度为7.31％。（见图5）
由于8月份我市非住宅类物业出现了集中成交的现象，导致当月的普通住宅成交比重出现了一定下降。随着9月份房交会的举办，各类物业成交比重恢复至前几个月的均衡状态，普通住宅的成交比重保持在90％以上，继续占据着我市房地产市场的绝对主导地位，非住宅类物业的成交比重维持在10％以内。
从9月份我市不同类型的物业销售结构来看，尽管办公用房及写字楼、车库及其它类物业的月度成交比重较小，但两者与去年同期相比，增长幅度都比较大，分别为341.67％和205.67％。与前两个月相比，本月别墅类物业的成交量有所增加，但与去年同期相比，别墅类物业依然继续保持着负增长，可见国家禁止审批别墅类项目用地的政策对该类项目的供应和销售都产生了一定的冲击。
2、不同区域商品住宅销售结构分析
2006年9月，我市商品房成交面积排在前三位的分别为于洪区、大东区和铁西新区，其成交面积依次为44.72万平方米、39.61万平方米和38.14万平方米，分别比去年同期增长了55.32％和100.87％和14.38％；商品住宅成交面积排在前三位的依旧为于洪区、大东区和铁西新区，其成交面积依次为44.52万平方米、38.63万平方米和34.02万平方米，分别比去年同期增长56.33％、101.44％和7.84％。（见图6）
从9月份我市各区域商品住宅成交面积比重图看，于洪区的商品住宅成交比重为22.43％，与上个月基本持平；大东区、铁西新区和东陵区的成交比重均在10％以上。（见图7）
9月份，我市商品住宅成交金额排在前三位的分别为大东区、于洪区和铁西新区，其成交金额依次为14.15亿元、13.75亿元和11.23亿元。从近几个月的成交情况看，大东区首次取代于洪区成为商品住宅月度成交金额最多的区域。（见图8）
从9月份我市市内各区商品住宅户均成交面积看，和平区、皇姑区、铁西新区和大东区的户均成交面积均较上个月出现了明显的减少态势，分别减少了6.52平方米、13.39平方米、11.60平方米和12.09平方米。铁西新区首次超过于洪区成为我市月度户均成交面积最小的区域。受“国六条”宏观调控政策的影响，我市商品住宅的供应结构进一步调整，小户型的供应比例有所增长，普通百姓有了更多的购房选择，从我市本月各区户均成交面积都有所减小的情况看，6月份以来我市对商品住宅供应结构的调整已经初见成效。（见图9）
从我市市内各区商品住宅户均成交总价看，9月份，沈河区仍为我市商品住宅户均总价最高的区域，平均每套商品住宅销售总价为52.11万元，较上个月有小幅度的增长；和平区次之，户均成交总价为45.07万元，与上个月基本持平。铁西新区和大东区由于户均成交面积有所减少，导致本月这两个区域的户均成交总价较上个月出现了较大幅度的减少，其户均成交总价依次为26.54万元和32.67万元，分别比上个月减少了12.35％和11.94％，铁西新区成为本月我市户均成交总价最低的区域。（见图10）
3、不同价位商品住宅供销结构分析
从不同价位商品住宅供应结构来看，9月份，我市4000元/平方米以下的商品住宅供应量为156.06万平方米，占全部新增供应量的76.73％，比重较上个月上涨了2.99％。与8月份相比，2000－3000元/平方米的商品住宅供应比例出现了一定的增加，5000－6000元/平方米的商品住宅供应比例则有所减少。
从9月份我市商品住宅销售结构看，3000－4000元/平方米的商品住宅为主要的成交价格区间，共成交商品住宅87.37万平方米，占全部成交量的44.02％；其次为2000－3000元/平方米的商品住宅，共成交68.92万平方米，占全部成交量的34.73％。与上个月相比，6000元/平方米以上的商品住宅的成交比重由1.74％降为0.65％。
从9月份不同价位商品住宅供销结构对比图看，我市2000－3000元/平方米的商品住宅基本保持供求平衡的态势；3000－4000元/平方米的商品住宅则出现了供不应求的局面，这也是我市市内商品住宅成交的两个主要价格区间；其它各个价格区间均出现了不同程度供大于求的情况。2000元/平方米以下的商品住宅主要位于我市各郊区县，由于各郊区县居民的收入水平、购买能力较市内居民稍低，而市区内的购房者由于种种原因很难去各郊区县购房，导致我市2000元/平方米以下的商品住宅出现了少量的积压。（见图11）
从9月份我市不同价位商品住宅户均成交面积图看，商品住宅的价格和户均成交面积基本成正比例关系，价格越高的商品住宅，其户均成交面积也越大。与上个月相比，6000元/平方米以下的各价格区间的商品住宅的户均成交面积都有所减少，其中2000－3000元/平方米的商品住宅户均成交面积下降的最多，下降幅度为11.80％。（见图12）
4、不同套型商品住宅供销结构分析
从不同套型商品住宅上市情况看，9月份，我市套型面积在60－90平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为31.47％，与上个月相比有所减少；60平方米以下、120－144平方米两个套型面积区间的商品住宅的供应比重均比上个月有所增加。我市套型面积在90平方米以下的商品住宅上市面积为88.87万平方米，占本月全部上市商品住宅面积的43.70％，与上个月基本持平；套型面积在144平方米以上的商品住宅上市比重为9.07％，本月大户型的供应比例明显减少。
从9月份我市不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积在90－120平方米的商品住宅销售面积最大，共成交83.47万平方米，其所占比重为全部销售量的42.05％，与上个月相比略有提高；90平方米以下的商品住宅销售比重为36.57％；144平方米以上的商品住宅销售比重为7.55％，较上个月有所减少。从近两个月的情况看，我市不同套型商品住宅的销售比重基本保持比较稳定的态势，以90－120平方米的商品住宅所占比重最大，基本保持在各个月度总销售量的40％左右；60－90平方米的商品住宅次之，所占比重在25－30％之间；60平方米以下和144平方米以上两个套型面积的商品住宅销售比重较小，均在10％以内。
从9月份我市不同套型商品住宅供销结构对比图看，除90－120平方米的商品住宅出现了明显的供不应求情况，其它各个面积区间的商品住宅供给均略大于需求。随着百姓购房时代的来临，本次秋季房交会上我市中小户型商品住宅的销售情况要远远好于前几个月，尤其是60－90平方米的商品住宅，本月接近供求平衡的态势。尽管“国六条”对各个城市90平方米以下的商品住宅的上市比例提出了要求，但从我市实际成交情况看，90－120平方米的中等户型的商品住宅仍最受购房者的欢迎，百姓对90平方米以下的中小户型商品住宅的需求还不是十分强烈，我市对商品住宅供应结构的调整还需循序渐进。（见图13）
9月份我市商品住宅的户均成交面积为88.70平方米，较上个月减少了8.67平方米，这是今年我市商品住宅的户均成交面积首次低于90平方米。本月我市商品住宅的户均供应面积为86.35平方米，与户均需求面积基本保持一致。我市对中小户型商品住宅的供应结构调整以及购房需求引导已经初见成效。（见图14）
5、购买者结构分析
从商品住宅购买结构看，2006年9月份，本市居民购买商品住宅面积为151.11万平方米，其所占比重为76.14％，较上个月比重有所增加；外地居民购买商品住宅面积为47.37万平方米，所占比重为23.86％。（见图15）
（二）存量房市场销售结构分析
2006年9月份，我市存量房成交面积排在前三位的分别为沈河区、大东区及和平区，其成交面积分别为14.54万平方米、13.45万平方米和10.70万平方米，与去年同期相比，分别上涨了73.62％、121.18％和93.07％；存量住宅成交面积排在前三位的分别为沈河区、和平区和皇姑区，其成交面积依次为12.82万平方米、9.40万平方米和8.03万平方米，与去年同期相比，分别上涨了180.36％、77.42％和50.57％。（见图16）
受地理位置、交通情况、周边配套等因素的影响，我市存量住宅主要的成交区域仍是沈河区及和平区，这两个区域成交比重分别为22.16％和16.25％；而皇姑区则因为拥有众多重点学校以及区内人文气息浓郁，也颇受购房者的欢迎，本月成交比重为13.87％。（见图17）
（三）二三级市场联动分析
9月份，我市商品住宅和存量住宅成交面积比例为3.43：1，较前几个月的比例有了较大幅度的提高，导致这一现象的原因：一是对存量住宅转让征收营业税和个人所得税的政策，对我市存量住宅的供应情况产生了一定的影响，因此市场上可供选择的存量住宅较前几个月明显减少；二是“夜市”的举办以及8月份存量住宅出现的集中成交现象，分流了一部分存量住宅的成交，使得本月存量住宅没有同商品住宅一样因举办房交会而出现大幅度增长的现象。（见图18）
从12个月移动平均值来看，9月份我市商品房与存量房的成交面积比例为1.72：1；商品住宅与存量住宅的成交面积比例为1.88：1，均较8月份有了微幅的上涨。从长期走势来看，我市二三级市场联动发展比较稳定，波动幅度较小。（见图19）
（四）商品房市场与租赁市场联动分析
从6个月移动平均值来看，9月份，我市商品房成交面积与租赁面积比例为3.92：1，与上个月相比，比例有了一定提高。由于房交会的举办，本月我市商品房的成交面积大幅增长，而租赁市场的租赁面积则与往月相比没有太大的变化，这就使得本月两者的比例有了一定的提高，总体来说，我市商品房交易市场与租赁市场的联动发展还是比较稳定的。（见图20）
四、房地产价格分析
（一）商品房销售价格情况分析
9月份，我市商品房销售均价为3405元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3526元/平方米，分别比上年同期上涨了9.20％和9.67％。从我市商品房销售均价月度走势图可以看出，9月份我市商品房的销售均价较8月份有所下降，全市商品房销售均价较上个月下降了3.51％，市区商品房销售均价较上个月下降了3.53％。（见图21）
9月份，我市不同类型的物业中，普通商品住宅成交均价为3260.79元/平方米，较上个月小幅上涨了0.92％；别墅的成交均价为6371.45元/平方米，较上个月大幅上涨了59.29％；网点的成交均价为5294.96元/平方米，较上个月下降了13.98％；办公用房、写字楼的成交均价为5585.82元/平方米，较上个月上涨了7.42％；车库及其它类物业的成交均价为4277.82元/平方米，较上个月上涨了9.19％。由于别墅类物业的成交量较小，加之成交均价受项目位置以及品质等因素的影响也比较大，因此别墅类物业的价格经常出现较大幅度的波动。（见图22）
9月份，我市商品房成交均价最高的区域为沈河区，成交均价为5037元/平方米；和平区次之，商品房成交均价为4553元/平方米。从整体走势看，除沈河区、皇姑区和浑南新区的成交均价出现了不同幅度的上涨外，其它各区的商品房成交均价都出现了一定幅度的下降。本月辽中县无商品房的成交。（见图23、图24）
（二）商品住宅销售价格情况分析
9月份，我市商品住宅销售均价为3264元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3386元/平方米，分别比上年同期上涨了7.37％和8.25％，比上个月分别微幅上涨了0.96％和0.98％。1－9月，我市商品住宅的累计成交均价为3199元/平方米，较2005年小幅上涨了2.86％。（见图25、图26）
9月份，我市商品住宅成交均价最高的三个区域为沈河区、和平区和大东区，成交均价分别为5387元/平方米、4074元/平方米和3664元/平方米，沈河区及和平区分别比上个月上涨了1.37％和5.27％，大东区则与上个月持平；从近三个月的成交数据看，沈河区、和平区和大东区一直为我市商品住宅成交均价最高的三个区域。本月只有东陵区的商品住宅成交均价出现了下降，其他市内各区商品住宅的成交均价与上个月相比都有所上涨。（见图27、图28）
从9月份不同套型商品住宅的成交均价看，我市成交均价最低的为80－90平方米的商品住宅，均价为2954元/平方米，与上个月基本持平。与上个月相比，价格上涨幅度最大的面积区间为90－100平方米，上涨幅度为4.08％；其他各个面积区间的商品住宅成交均价与上个月相比变化都不大。从分布情况看，我市中小户型的商品住宅一般分布在二环外以及郊区县，这就使得中小户型商品住宅的成交均价与其他面积区间相比稍低；而中大户型主要分布于市区内，地理位置较好，因此其成交均价要略高于中小户型。（见图29）
9月份，我市商品住宅的户均成交总价为28.95万元，较上月下降了8.01％。经过近几个月商品住宅供应结构的调整，本月我市商品住宅的户均成交面积有了明显的减小，使得户均成交总价也随之减少。（见图30）
（三）存量房销售价格情况分析
2006年9月，我市存量房成交均价为2093元/平方米，与上个月基本持平；其中存量住宅成交均价为2077元/平方米，比上个月小幅上涨了1.86％。从近三个月的价格走势看，我市存量房、存量住宅的成交均价波动幅度较小，市场基本保持稳定。（见图31）
从市内各区域存量住宅成交均价对比情况看，9月份，浑南新区的存量住宅成交均价最高，为3254元/平方米，与上个月相比大幅上涨了28.82％，由于浑南新区的存量住宅成交件数较少，因此其成交均价受项目位置、品质、竣工年限、装修程度等因素的影响很大，价格波动的幅度较大；和平区次之，存量住宅成交均价为2668元/平方米，比上个月上涨了6.68％。除皇姑区和铁西新区的存量住宅成交均价出现了明显的下降外，9月我市市内其它各区的存量住宅成交均价都与上个月持平或者出现了不同幅度的上涨。（见图32、图33）
附：
