2006年7月沈阳市房地产市场分析报告  

2006年7月，我市房地产市场继续稳定健康发展，房地产价格稳中有降，市场交易日趋活跃。为了保证房地产市场持续平稳发展，我市在7月下旬举办了房产夜市，并为广大的购房者提供了更多的优惠政策，一方面使得国家的宏观调控政策得以顺利实施，另一方面也切实地保证了广大购房者的利益，增强了购房者对未来市场的信心，对房地产市场的发展也产生了积极的影响。

一、2006年7月沈阳市房地产市场运行特点分析

1、全市商品住宅市场持续活跃，成交量稳中走高

本月我市商品住宅市场呈现活跃景象，总体供销走势比较平稳。7月份，我市商品住宅上市72.36万平方米，环比小幅下降了4.29％；实际登记销售商品住宅68.37万平方米，环比增长了21.59％，保持了较快的增长速度。目前市场逐步活跃的主要原因：一是市场稳定运行，住房均价趋于平稳，促进消费者购房信心的建立；二是市场需求比较旺盛，百姓购房热情较高；三是在国家宏观政策的积极引导下，投机需求得到有效抑制，房地产结构不断优化；四是我市政府相关优惠政策的支持，稳定了购房者的心理预期。

2、全市存量住宅市场交易量继续减少，受宏观调控的影响比较明显

本月存量住宅市场交易量较上个月有所下降，但仍然保持了比较活跃的态势。7月份，我市存量住宅成交45.28万平方米，较上月下降了12.40％，与上年同期相比下降了15.25％。受到6月份公布的“国六条”的影响，我市存量住宅的供求数量明显有所减少，部分欲转让房屋的业主为了避免交纳营业税，暂时取消了转让计划，或者将现有房屋转租获利，供应量的减少直接影响了需求，从而导致近3个月我市存量住宅成交量的逐月走低。

3、供应结构逐渐优化，中小户型开发成为市场亮点

宏观调控促进了商品住宅供应结构优化，中小户型供应比例明显增加。7月份，我市90平方米以下的商品住宅供应面积为38.84万平方米，占全部供应比重的53.68％；144平方米以下的商品住宅供应面积为68.68万平方米，占全部供应比重的94.91％，比上个月提高了4.43％。在调控供应结构的同时，我市政府部门也在积极的引导开发商开发设计合理、功能齐全的中小户型产品，并为中小户型购房者提供了较多的购房优惠，以满足中低收入群体的真实需求。

4、商品住宅和存量住宅成交均价呈现稳中有降的态势

在国家宏观政策的积极引导下，我市的房地产价格保持着平稳的走势。7月份，我市商品住宅销售均价为3176元/平方米，比上年同期小幅下降了1％，比上个月下降了6.01％；存量住宅成交均价为2082元/平方米，比上月下降了4.43%。目前我市商品住宅的成交热点在二环外区域，其较低的销售单价以及较大的成交量，平衡了部分区域房价较高的情况，使得我市的商品住宅总体成交均价始终保持着比较平稳的走势。

二、房产供给和销售分析

（一）商品房供应与销售分析

1、商品房供求基本情况分析

2006年7月，全市商品房批准预售面积为85.70万平方米，与上年同期相比增长了67.40%；其中,商品住宅批准预售面积为72.36万平方米，与上年同期相比增长了72%。全市商品房实际登记销售74.04万平方米，同比下降11.25%；其中，商品住宅实际登记销售68.37万平方米，同比下降3.95%。截至7月末，我市商品住宅月末累计可售面积为474.24万平方米，与上年同期相比下降了3.86%。

7月份，全市商品房、商品住宅的实际销售面积均较上个月有所增加，其中商品住宅的涨幅达到21.59％。从实际销售情况看，我市的商品房市场受到“国六条”的宏观调控影响比较小，实际成交量不仅没有出现大幅的下降，反而出现了一定幅度的上涨，这也说明了我市目前的商品房市场依旧比较健康。此外，政府的政策支持也更好地稳定了房地产市场，7月下旬我市举办了房产夜市，市民可以享受到一定的优惠政策，这就增强了广大购房者对市场的信心，也使得7月份的商品房、商品住宅成交量出现了上涨的态势。（见图1、图2）

2、商品房、商品住宅供销对比

从供销比情况来看，2006年7月，我市商品房供销比例为1.16:1,商品住宅的供销比例为1.06:1，与上月相比，本月的商品房、商品住宅的供销比均有所下降，接近供求平衡的良好发展态势。

从图3走势来看，2006年我市商品房、商品住宅供销比呈现小幅波动走势，且两者基本保持同步变化，尤其是进入4月份之后，我市商品房、商品住宅的供销比均在1附近波动，整个市场供求基本保持平衡。

（二）存量房交易基本情况分析

2006年7月，全市存量房共成交7554套，成交面积59万平方米、成交金额12.26亿元，与上年同期相比分别下降了7.31%、5.34%和3.69%；其中，存量住宅共成交7111套、成交面积45.28万平方米、成交金额9.43亿元，与上年同期相比分别下降了7.64%、15.25%和12.77%。（见图4）

“国六条”的实施对我市存量住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响，尤其是营业税的免征期限由两年延长至五年的政策，使得我市存量住宅的成交量较6月份进一步减少，成交面积环比下降了12.4％。

三、房产供销结构分析

（一）商品房市场供销结构分析

1、不同物业类型销售结构分析

从7月份我市商品房不同类型物业的销售比例可以看出，住宅仍然是市场的主导，其所占比例为92.34%，与上月相比，比例上涨了8.63％；其中普通住宅所占比例为92.23％，网点、车库及其它、办公用房及写字间所占比重依次为4.27%、2.90%、0.49%。（见图5）

2、不同区域商品住宅销售结构分析

2006年7月，我市商品住宅成交面积排在前三位的分别为于洪区、东陵区和皇姑区，其成交面积依次为14.30万平方米、11.25万平方米和10.96万平方米，同比增长了52.15％、28.03％和29.40％。于洪区凭借其土地成本低、商品住宅价格相对便宜、公共配套设施日趋完善的优势继续名列全市商品住宅销售的首位，其2006年1－7月共销售商品住宅107.49万平方米，比上年同期增长了一倍以上，是目前我市商品住宅开发和销售的热点区域。（见下表）

从我市各区域商品住宅成交面积比重图看，7月份于洪区、东陵区、皇姑区和铁西新区的销售比重均超过10％，其中东陵区与上月9.55％的比重相比，出现了明显的上涨。此外，与6月份的销售比重相比，大东区在本月的商品住宅销售中出现了较大幅度的下降， 下降比重为6.51％。（见图6）

7月份，我市商品住宅成交金额排在前三位的分别为于洪区、皇姑区和东陵区，其成交金额依次为4.13亿元、3.48亿元和3.39亿元。（见图7）

从7月我市市内各区商品住宅户均成交面积情况看，和平区、浑南新区、皇姑区的户均面积均超过了100平方米，分别为117.93平方米、111.54平方米和101.72平方米。全市户均成交面积最小的区域为沈河区，户均面积为81.33平方米；其次为于洪区，户均成交面积为82.97平方米。从2006年1－7月成交数据看，和平区和浑南新区为我市商品住宅大户型的主要成交区域，户均成交面积一直保持在100平方米以上；于洪区则是我市小户型的主要成交区域，户均成交面积保持在90平方米以下。（见图8）

从我市市内各区商品住宅户均成交总价看，7月份，和平区为我市商品住宅户均总价最高的区域，平均每套商品住宅销售总价为44.37万元；沈河区次之，户均成交总价为39.82万元。东陵区和于洪区为我市商品住宅户均成交总价最低的两个区域，分别为28.34万元和23.98万元。从1－7月份我市商品住宅的成交数据看，沈河区、和平区、浑南新区已经成为我市中高档住宅的主要供应区域，东陵区和于洪区的商品住宅则更适合普通工薪家庭购买。（见图9）

3、不同价位商品住宅供销结构分析

从7月份不同价位商品住宅供销结构来看，我市中低价位商品住宅的供应比重增大，与6月份相比，3000元/平方米以下的商品住宅供应比重增加了12.57％，而高价位的商品住宅上市比重逐渐降低。

从7月份我市商品住宅销售情况看，成交价格主要集中在2000－4000元/平方米，其所占比例为76.22%。

从7月份不同价位商品住宅供销结构对比图看，2000－3000元/平方米和4000－5000元/平方米的商品住宅供需结构较好，基本处于供求平衡状态。而3000－4000元/平方米的商品住宅供销比为0.80：1，出现了短期的供不应求的局面。（见图10）

    从不同价位商品住宅户均成交面积图看，我市商品住宅的价格和户均面积基本成正比例关系——价格越低的商品住宅，其户均成交面积也越小。7月份，我市5000元/平方米以下的商品住宅的户均成交面积均在100平方米以下。（见图11）

4、不同套型商品住宅供销结构分析

从我市7月份不同套型商品住宅上市情况看，套型面积在60-80平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为19.67%，较6月份有一定的减少；套型面积在90平方米以下的商品住宅上市面积比例为53.69%，与6月份相比，所占比重减少了11.35％。

从7月份我市不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积在100－120平方米的商品住宅销售比重依然最大，为23.34%；90平方米以下的商品住宅销售比重为33.64%；144平方米以上的商品住宅销售比重为11.24％，较6月份有明显的减少。

从7月份我市不同套型商品住宅供销结构对比图看，我市100平方米以下的中小户型商品住宅呈现出供大于求的局面，而100平方米以上的商品住宅则出现了供不应求的局面，供需出现了一定的矛盾。这主要是由于“国六条”出台后，我市积极的调整了新开发商品住宅的供应结构，使得中小户型的商品住宅供应数量增加，但购房者对商品住宅购买倾向的调整相对滞后，目前的购房者中仍有较多的中高收入人群，他们主要的购买对象依然是中大户型，因此积极的引导普通工薪阶层购买中小户型、中低价位的商品住宅才是解决供需矛盾的有效手段。（见图12）

7月份我市商品住宅的户均成交面积为93.21平方米，较6月份减少了2.87平方米，而7月份的商品住宅户均供应面积为87.23平方米，我市商品住宅的供需套型依旧存在着一定的错位。（见图13）

5、购买者结构分析

从商品住宅购买结构看，2006年7月份，本市居民购买商品住宅面积为40.78万平方米，其所占比重为59.7%；外地居民购买商品住宅面积为27.58万平方米，所占比重为40.3%。外地人购房比重比6月份的29.6％提高了10.7％。（见图14）

（二）存量房市场销售结构分析

2006年7月份，我市存量房成交面积排在前三位的为沈河区、大东区和和平区，其成交面积依次为11.44万平方米、7.54万平方米和7.24万平方米；存量住宅成交面积排在前三位的为沈河区、大东区和铁西新区，其成交面积依次为8.27万平方米、5.94万平方米和5.55万平方米。从存量住宅成交面积比重看，市内五区的成交比重为65.18％，占全市存量住宅成交量的近三分之二。（见图15）

从1－7月份的成交数据看，目前，我市的商品住宅成交热点区域集中在二环之外，以东陵区和于洪区为主；而存量住宅的成交热点区域则在一环与二环之间，以皇姑区、铁西新区和大东区为主。

（三）二三级市场联动分析

    7月份，我市商品住宅和存量住宅成交面积比例为1.51：1，较6月份的比例有所提高。随着商品住宅市场供应结构的不断优化以及商品住宅供应量的增加，我市有部分存量住宅的需求流向商品住宅市场；此外，国家宏观调控政策的不断出台，对存量住宅的市场供应量产生一定的影响，成交量也随之减少。（见图16）

    从12个月移动平均值来看，7月份我市商品住宅和存量住宅的成交面积比例为1.94：1，与6月份基本保持一致。从长期走势来看，我市二三级市场联动发展比较稳定。（见图17）

（四）商品房市场与租赁市场联动分析

从6个月移动平均值来看，7月份，我市商品房成交面积与租赁面积比例为3.31：1，交易市场与租赁市场基本保持稳定。为了满足更多百姓的居住需求，政府仍需要积极引导百姓以多种方式解决住房问题，促进房地产租赁市场进一步发展。（见图18）

四、房地产价格分析

（一）商品房销售价格情况分析

7月份，我市商品房销售均价为3291元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3409元/平方米，分别比上年同期下降4.8％和5.4％。从我市商品房销售均价月度走势图可以看出，7月份我市商品房的销售均价较6月份有了一定幅度的下降，全市商品房销售均价较上月下降了7.7％，市区商品房销售均价较上月下降了9.2％。（见图19）

    7月份，我市不同类型的物业中，普通商品住宅成交均价为3174.70元/平方米，较上月下降了6.01％；别墅的成交均价为5000元/平方米，较上月上涨了22.5％；网点的成交均价为4335.44元/平方米，较上月下降了2.3％；办公用房、写字楼的成交均价为3888.89元/平方米，较上月下降了20.76％；车库及其他类物业的成交均价为5255.81元/平方米，较上月上涨了13.81％。别墅和办公用房、写字楼的价格波动较大。（见图20）

    7月份，我市商品房成交均价最高的区域为沈河区，成交均价为4935元/平方米；和平区次之，商品房成交均价为4147元/平方米。从整体走势看，本月我市市内各区的商品房成交均价均出现了不同幅度的下降。（见图21、图22）

（二）商品住宅销售价格情况分析

7月份，我市商品住宅销售均价为3176元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3292元/平方米，分别比上年同期下降了1％和1.4％，比上月下降了6.01％和7.32％。1－7月，我市商品住宅的成交均价为3168元/平方米，较上年同期小幅上涨了1.64％。（见图23、图24）

    7月份，我市商品住宅成交均价最高的三个区域为沈河区、和平区和大东区，成交均价分别为4897元/平方米、3762元/平方米和3682元/平方米。与6月份相比，我市市内各区的商品住宅销售均价都出现了一定幅度的下降。（见图25、图26）

    从7月份不同套型商品住宅的成交均价看，我市商品住宅的成交均价与户型面积基本成正比例关系，面积越大的商品住宅成交均价也越高。由于60平方米以下的商品住宅中，小户型酒店式公寓占有一定的比例，这些公寓项目的地理位置较好、各种配套齐全，因此成交价格要高于中等面积的商品住宅。（见图27）

    7月份，我市商品住宅的户均成交总价为29.61万元，较上月下降了8.8％。（见图28）

（三）存量房销售价格情况分析

2006年7月，我市存量房成交均价为2077.5元/平方米，比上月下降了6.03％；其中存量住宅成交均价为2081.9元/平方米，比上月下降了4.43%。受政策因素影响，7月份我市存量房和存量住宅价格出现小幅度下降趋势。（见图29）

    从各区域存量房、存量住宅对比情况看，7月份，沈河区的存量住宅成交均价最高，为3029元/平方米，与上个月基本持平；浑南新区次之，其存量住宅成交均价为2868元/平方米，比上个月大幅上涨了19.95％。本月于洪区、大东区和铁西新区的存量住宅成交均价则出现了一定幅度的下降。（见图30、图31）