沈阳市2006年6月份房地产市场分析报告
继两个“国八条”对市场进行宏观调控后，06年5月，为调整住房结构、稳定住房价格，宏观调控之风再度刮起。进入6月份，贷款利率调整及“国六条”细则等政策实施的效果在我市房地产市场已有所显现。
国家一系列的宏观调控改变了我市购房者的心理预期，导致二级、三级市场的成交量下降。此外，值得一提的是，在政策作用下，本月我市的商品房结构发生改变，住房结构趋于合理化。
一、房地产供给和销售分析
（一）商品房供应与销售
1.1.1商品房供求基本情况分析
2006年6月，全市商品房上市面积为87.20万平方米，同比增长53%；其中,商品住宅上市面积75.60万平方米，同比增长47.70%。同期，全市商品房销售面积67.20万平方米，同比下降10.70%。其中，商品住宅销售面积56.23万平方米，同比下降13.4%。此外，到目前为止，我市商品住宅月末累计可售面积470.25万平方米，同比下降10.02%，市场上对商品住宅的吸纳量有所增加。
图1-1：全市各月商品房上市、销售走势图
图1-2：全市各月商品住宅上市、销售走势图
1.1.2
商品房、商品住宅供销对比
从供销情况来看，2006年6月，我市商品房供销比例为1.30:1,商品住宅的供销比例为1.35:1。与2005年全年商品房供销比0.95：1相比，有较大增长；商品住宅供销比与2005年全年的0.80：1相比，亦有较明显的增长。这主要是政策影响导致当月销售量下降。
此外，从图1-3走势来看，进入2006年，我市商品住宅供销比呈现V型走势。这主要是由于1-3月为房地产销售的传统淡季，4月份受春季“房交会”的影响房地产销售市场开始回暖，销售量持续上升。但可以看出的是，由于加息及“国六条”宏观政策因素的影响，销售量的增长幅度有所下降。
图1-3：全市各月商品住宅供销情况图
1.1.3 商品房区域交易情况分析
2006年6月份我市商品住宅成交面积排在前三位的为于洪区、皇姑区和大东区，其成交面积依次为12.28万平方米、11.24万平方米和6.57万平方米。于洪区凭借其土地成本低、公共配套设施较为完善的优势继续占领高地。目前，该区域众多大盘涌现，成为百姓置业的热点区域。
6月份我市商品住宅成交金额排在前三位的是于洪区、皇姑区和大东区，其成交金额依次为3.8亿元、3.56亿元和2.66亿元。
图1-4：6月份全市商品住宅销售面积比重图
图1-5：
6月份全市商品住宅销售金额区位分布图
（二）存量房交易情况分析
1.2.1 存量房交易基本情况
2006年6月，我市存量房共成交8219套，面积58.26万平方米、金额12.88亿元，环比依次减少16.46%、13.69%、12.38%；其中，商品住宅共成交7881套、面积51.69万平方米、金额11.26亿元，环比分别减少16.94%、10.62%、12.51%。
图1-6：全市各月存量房、存量住宅成交面积对比图
1.2.2 存量房区域交易情况分析
2006年6月份我市存量房成交面积排在前三位的为铁西区、皇姑区和大东区，其成交面积依次为9.21万平方米、8.86万平方米和8.51万平方米；存量住宅成交面积排在前三位的为铁西区、皇姑区和大东区，其成交面积依次为8.75万平方米、8.18万平方米和7.64万平方米。
(三) 二三级市场联动分析
进入2006年以来，受春交会及“国六条”等政策因素的影响，图1-7曲线走势呈现倒V型（商品住宅与存量住宅成交面积比例走势图），存量住宅发展则较为平稳，保持了稳步增长的态势。2006年1-6月，我市商品住宅与存量住宅比值基本保持在大于1的水平上（受春交会影响，4月份这一比例异军突起，高达5.03：1）。总体上看，商品住宅占据我市房地产市场的主导地位。
图1-7：全市各月商品住宅、存量住宅走势图
二、房地产供销结构分析
2.1 价格段供销结构分析
从价格段供销结构来看，宏观调控对商品住宅价格供应结构调整的作用效果较明显，中低价位商品住宅的上市比例增大，而高价位的上市比例逐渐降低。6月份，我市商品住宅上市价格集中在3000-4000元/平方米,其比例可达48.08%。
从6月份我市商品住宅销售情况看，住宅销售的价格主要集中在3000-4000元/平米，其所占比例为33.40%，成为市场的主流消费价格。
图2-1：6月份全市商品住宅销售情况图
2.2 面积段户型供销分析
从我市分面积段户型来看，2006年6月，我市套型面积在60-80平方米的上市面积所占比重最大，为31.15%；套型面积在90平方米以下的上市面积比例可达65.04%，比上月有大幅度的提升。受政策等因素的影响,本月我市商品住房结构已发生改变，基本接近“国六条”细则规定的70%的水平，住房结构调整趋于合理化。
从6月份我市商品住宅销售情况来看（按面积段），套型面积在100-120平方米所占比例最大，为21.25%。90平方米以下所占比例为38.46%，144平方米以上所占比例为17.32%。
图2-2：
6月全市商品住宅按面积段的供销比变化情况图
从6月份我市商品住宅面积段供销比走势情况看，100平方米以下的中小户型呈现出供不应求的情况，其中60-80平方米为市场的热销户型。此外，面积在120平米以上的大中户型供销比呈下降趋势，市场吸纳量较低。
2.3 用途结构分析
从6月份我市商品房销售面积的用途结构可以看出，住宅仍然是市场的主导，其所占比例高达83.71%，而普通住宅则占据对主导，其面积、金额所占比例依次为99.82%、99.80%。此外，网点、车库及其他、办公用房及写字间所占比重依次为9.27%、4.60%、2.43%。
图2-3：6月份沈阳市商品房按物业类型分布销售面积比重图
2.5
购房结构分析
2006年6月份沈阳本市居民购房面积为39.61万平方米，其所占比例为70.4%；外地居民购房面积16.63万平方米，所占比例为29.6%。我市房地产市场仍主要依靠本土居民进行消化。
三、房地产价格分析
（一）商品房销售价格基本情况
2006年6月份，我市商品房当月成交均价为3565元/平方米，比上月增长5.6%。其中市区（含于洪、东陵、浑南）成交均价为3754元/平方米，比上月增长5.9%；当月商品住宅成交均价为3379元/平方米，比上月增长6.9%。其中市区（含于洪、东陵、浑南）成交均价为3553，比上月增长7.6%。
图3-1：市区、全市各月商品房成交价格走势图
图3-2：市区、全市各月商品住宅成交价格走势图
（二）存量房销售价格基本情况
2006年6月，我市存量房成交均价为2210，比上月增长1.5%；其中存量住宅成交均价为2178，比上月下降2.1%。从存量房与存量住宅各月走势情况来看，我市存量住宅变化趋势平稳，基本保持了平稳增长的态势。受政策因素影响，6月份我市存量住宅价格出现小幅度下降趋势，且存量房增幅亦有所减小。
图3-3：我市各月存量房、存量住宅走势图
附：价格变动走势图
图3-4：我市二三级市场环比变动走势图
图3-5：我市各区域价格走势图
图3-6：我市各区域价格走势图